2015年の相続税改正により、課税対象となる人が大幅に増えました。もはや相続税は富裕層だけに関係する税金ではありません。そこで考えておきたいのが相続税対策です。特に、ワンルームマンションを使った相続税対策には、多くのメリットがあることをご存じでしょうか。
その①：そもそも、不動産は資産の圧縮になる
ワンルームマンションに限ったことではありませんが、そもそも不動産は現預金や有価証券と比較して相続税対策として有利な財産です。現金や預金、株などの有価証券は、時価がそのまま相続税評価額となりますが、不動産は一般的に時価よりも相続税評価額が低くなるからです。
例えば、1億円の現金を相続したら、1億円に対して相続税がかかりますが、その1億円を不動産に換えておけば、相続税評価額は2割以上減り、その分相続税を節税できるのです。
貸家（他人に貸している住宅）の場合、相続税評価額から3割程度控除されるため、節税効果はさらに大きくなります。
その②：土地の持ち分が少ないマンションは評価額が低くなる
マンションの土地の持ち分は、各区分所有者の専有面積に応じて割り当てられています。よって、戸数の多いマンションほど、一人ひとりの区分所有者が持つ土地の持ち分は少なくなります。そのため、マンションの購入価格に占める土地と建物の割合は、一般的に建物の割合のほうが圧倒的に多くなります。
時価と相続税評価額を比べると、土地よりも建物のほうが、相続税評価額が低く計算される傾向にあります。したがって、相続税対策として不動産を買うなら、土地そのものや土地付き戸建てよりも、建物の割合が多いマンションのほうが相続財産を効率よく圧縮できるので、より有利と言えます。
その③：小規模宅地等の特例も使える
「小規模宅地等の特例」を活用することで、相続税評価額をさらに下げることができます。小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が事業用や居住用として所有していた土地に対して、その相続税評価額を割引して評価する仕組みです。投資用ワンルームマンションの場合は、200平方メートルまでの土地に対して、相続税評価額が最大で5割減額される可能性があります。
このように、投資用ワンルームマンションは相続税評価額を低く抑えることができる資産なのです。
その④：区分所有ワンルームを複数買えば遺産分割しやすい
相続人が複数いる場合、公平に分割する方法も考えなければなりません。ワンルームマンションであれば、その問題をクリアできます。同じマンションで、スペックや価格が同程度の部屋を相続人の数と同じだけ購入すればいいのです。そのマンションを1人に1部屋ずつ相続させれば、公平な遺産分割ができます。特に新築マンションであれば、同時に複数戸を買いやすいです。
中古マンションの場合、同じ建物内にある同じスペックの部屋を複数同時に買うことは難しいかもしれませんが、近隣エリアも含めて探せば似通ったスペックの部屋は見つかるでしょう。市場に流通している物件が多いワンルームマンションだからこそできる相続税対策と言えます。
その⑤：ワンルームマンションは換金しやすい
ワンルームマンションは投資用物件としてポピュラーであり、市場で活発に売買されています。つまり、市場価格もわかりやすく、売りたい時に売りやすいというメリットがあるのです。相続した人は、すぐに売ってもいいし、売らずに人に貸すこともでき、自分で住むこともできます。ワンルームマンションには、さまざまな活用法があるのです。
立地に注意して買うこと
相続税対策として多くのメリットがあるワンルームマンションですが、どんな物件を買ってもいいわけではありません。賃貸ニーズの高い物件でなければ入居者がなかなか決まらず、想定した家賃収入が得られません。
購入する際は、立地や設備など「物件の力」をよく見極めて、手堅い賃貸経営ができる物件を購入する必要があります。
著者・監修者プロフィール
- アセットリードが運営する「アセットONLINE」では、将来を見据えた資産形成を考えるビジネスパーソンのために、不動産投資、資産運用、税金、マーケットに関する情報をわかりやすく配信しています。