2019.2.6
不動産投資

不動産投資の「勝った」「負けた」はいつわかる?

(写真=ImageFlow/Shutterstock.com)
(写真=ImageFlow/Shutterstock.com)
株式投資やFXなどに投資したことはあるでしょうか?ああいった金融商品投資の結果はわかりやすく、売却・決済した瞬間に損益が確定します。では不動産投資の場合、勝ち負けはどうすればわかるのでしょうか?

目先で損が出ていても、ローン返済後に取り返せることも

不動産投資の勝ち負けはわかりにくいものです。目先のキャッシュフローにとらわれがちだからでしょう。例えば毎月ローンの返済や維持費など11万円かかっている物件で家賃収入が10万円なら、差し引き1万円の赤字です。所有者の感覚としては、もうすでに「負けている」かもしれません。

しかし赤字が出るのは、あくまでもローン返済中の話です。返済はいつか必ず終わります。完済するまで、例えば20年間は持ち出しが続くかもしれませんが、その後30年にわたって持ち続けたらどうなるでしょうか。家賃の下落はあるはずですが、ローンの負担がない物件なので、管理・維持費を除いた家賃収入のほとんどが利益になります。

返済期間中の持ち出しは1万円×12ヶ月×20年=240万円です。
購入時に自己資金を200万円使っていたとしたら、合計480万円を回収できれば勝ちです。

完済後の純家賃(管理費など維持費を差し引いたもの)が平均7万円に下がったとしても、480万円÷(7万円×12ヶ月)≒6年弱で元がとれます。あとの期間は純家賃がそのまま利益になります。買ってから26年目に「勝ち」が確定するのです。残債がゼロの状態ですので、売却すれば当然、売却金額が利益になります。

皆が不安を抱える老後がやってきたころに、ひとり余裕のある暮らしをしているかもしれません。

毎月しっかり返済していれば、ローンは必ず終わります。不動産投資では所有期間が長いほど勝つ確率が上がるのです。しかも当初の赤字は給与所得などと相殺することで節税できるので、実際の損失は上記の額面よりも少なくなります。

所有者にもしものことがあったら?

売らずに一生そのまま持ち続けたらどうなるでしょうか。その場合、物件は相続財産となります。

もし団体信用生命保険に入っているのなら、所有者に万が一のことがあった際、相続する人はローンの負担が一切ない収益物件を手に入れます。自分自身はもういないので関係ないと思うかもしれませんが、家族に資産を残せると思うと安心感が湧いてくるはずです。

「亡くなっても勝ち」という投資が他にあるでしょうか?

中短期では売ってみなければわからない

基本的に収益不動産は持ち続けるものと考えたいところです。そうすればいずれ勝ちます。これが現物資産ならではのよさでしょう。株式は会社が倒産すれば何も残りませんし、債券もデフォルトの可能性があります。

自ら主体的に損益を確定したい場合は、株式やFXと同じように売却することになります。この場合、勝ち負けは売ってみなければわかりません。

物件が今まで稼いだお金+売却額-残りのローン(残債)-購入時にかかったお金

これがプラスなら勝ち、マイナスなら負けです。

例えばフルローン1,000万円で購入、返済が毎月10万円だとします。購入から5年後に売却するとして残債は700万円です。持ち出しは合計60万円、売却額は900万円と仮定します。

一見すると1,000万円-900万円=100万円も損しているようですが、売却して900万円が手に入り、そのうち残債の支払いで700万円なくなるので、差し引き200万円が手元に残ります。持ち出した60万円を引いても140万円の儲けです。購入時に自己資金を捻出している場合は、ここからさらに差し引くことになります。

不動産投資ではローンの減りがそのまま利益になります。この例では毎月1万円のマイナスがありますが、「ローン銀行」に貯金しているようなものです。売却額は売らなければわからないので、不動産投資の「勝った」「負けた」は売却してみてはじめてわかります。

勝ち負けの鍵をにぎるのは、物件の資産価値が落ちにくいかどうかです。ローンの減りよりも価格が下落するスピードのほうが早ければ、売ること自体が難しくなります。都心の駅チカ物件などが「勝ちやすい物件」にあたるでしょう。

持ち続ければいずれ勝ち、売却すれば結果がわかる

不動産投資は息の長い投資法です。持ち続けることによって投資した資金を回収するか、売却するまで損益は確定していません。目先のキャッシュフローにとらわれず、保有する期間全体で考える視野が必要です。

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