不動産投資の「審査厳格化」でサラリーマン投資家はどうなる？

一部の金融機関や不動産会社の不祥事によって、サラリーマンの不動産投資家がローンを組みにくくなったといわれます。「かぼちゃの馬車事件」で世間を騒がせたスルガ銀行のみならず、大手銀行でも不正資料による不動産投資への融資が行われていた事実が明らかになった昨今。今後、サラリーマンは不動産投資の世界でどのような環境に置かれるのでしょうか。

金融機関の審査厳格化の状況は？
融資審査の厳格化で損する投資家、得する投資家
サラリーマンに不動産投資が向いているといわれる理由

金融機関の審査厳格化の状況は？

金融機関の相次ぐ不動産投資への融資問題に対して、2018年10月上旬には大手銀行が「不動産融資の審査厳格化」を打ち出しました。今後、中小の金融機関も同様の対策をとることも予想されます。また、金融庁では地方銀行を対象に「投資用不動産への融資の実態調査」を進めています。この調査で、もし他の金融機関の不祥事が発覚すれば、さらなる審査厳格化が進みかねません。

このような状況の中、サラリーマン投資家の間からは「融資を引き出しにくくなった」という声も聞かれるようになりました。しかし、見方を変えれば、不正融資が行われている状態が異常であり、健全な不動産市場に戻ったともいえます。

融資審査の厳格化で損する投資家、得する投資家

融資の審査厳格化で困るのは、収入と貯蓄額が少ない不動産投資家です。不正融資の環境では、このような投資家にも高額物件の融資が行われていましたが、審査厳格化により、申請者の信用力に適した融資しか通らなくなります。特に１棟物件への融資は非常に厳しくなりました。この流れは、信用力のあるサラリーマンにはむしろ追い風です。なぜなら、信用力のない投資家が多く参入する不動産市場では、過当競争が避けられないからです。

そうすると、魅力的な物件を見つけても、すでに他の投資家に抑えられているシーンがどうしても多くなってしまいます。ちなみに、サラリーマンの不動産投資家の信用力をチェックする指標としては、次の項目が一般的によく挙げられます。

年収
預貯金を含む資産背景
勤務先
勤続年数
雇用形態
年齢
他の借り入れ

本来、投資用不動産が買えない投資家たちが撤退したことによって、信用力のあるサラリーマン投資家が活躍しやすい環境になりました。このような意味でサラリーマンと不動産投資の関係は、これからも蜜月時代にあるといえるでしょう。

サラリーマンに不動産投資が向いているといわれる理由

そもそも「なぜ、不動産投資がサラリーマンに向いているか」についても、あらためて整理しましょう。一番の理由としては「運用に手間がかからないこと」が挙げられます。他の副業や投資では四六時中、張りついて管理するものも数多くあります。そこまでいかなくても、頻繁に変わり続ける値動きをチェックするなど、かなりの時間と気遣いを強いられるのが一般的です。

このようなタイプの投資は、本業のあるサラリーマンには不向きだといえます。副収入が得られてもそのために工数を使ってしまえば、本業への影響が避けられません。それにより、本業の収入がダウンしたり、昇進が遅れる原因になってしまったりすれば元も子もありません。これに対して、不動産投資は最低限の工数だけで管理できます。

信頼できる管理会社さえ見つけられれば、家賃の入金管理、トラブル対応、入居者募集、入退去手続きなどを安心して依頼できます。そのため投資家のルーティンワークは、毎月の家賃入金チェックと建物管理の管理費、修繕積立金、年に1回の確定申告くらいです。確定申告はその業務の大半を税理士に依頼することで、労力を大幅に削減できます。

これにより、本業に注力し続けながら、「サラリーマン収入」と「副収入」の両方を安定的に得られるのです。そういう意味では、物件選びと並んで「管理会社選び」も重要です。管理会社の精度は、サラリーマンの不動産投資家の生命線ともいえるでしょう。管理実績の多さ、あるいは、どのような体制でサービスを提供しているかなどを、しっかり確認して契約するのが賢明です。