2018.12.3
不動産投資

少額でも高利回りで不動産に投資できる REIT(リート)の魅力とは

(写真=Tashatuvango/Shutterstock.com)
(写真=Tashatuvango/Shutterstock.com)
不動産に投資しようとすれば、例えば都心部と比較し手ごろな価格帯で、かつ人気のある東京東部(台東区・墨田区)に限っても築10年以内の物件では2,000万円近くします。分散投資を考慮すれば決して少なくない数千万円以上の融資を含む資金確保が必須となります。

安定した利回りが魅力の不動産投資

一方で、超低金利が続く中で、5%以上の利回りが期待できる賃貸マンション・オフィスなどの不動産投資は確かに魅力的です。2018年10月時点の大手銀行の定期預金金利(1年もの)は約0.01%のため、定期預金を1,000万円預けても年1,000円(税引き前)しか利息が付きません。また、不動産投資のリスクである空室に関しても、利便性などの立地条件や賃料などを吟味すれば、抑えることができます。

つまり、不動産投資は多少のリスクは伴うものの、安定した利回りが得られる金融商品なのです。少額の資金で、かつ手間暇をかけずに不動産投資のメリットを享受できる方法はないのでしょうか。同じく不動産が投資対象であるREIT(リート)について考えてみましょう。

少額でも不動産への投資ができるリート

リート(REIT=Real Estate Investment Trust不動産投資信託)とは、一言でいえば「小口に証券化した不動産」です。運営会社であるリートの投資法人は、不特定多数の投資家に対し投資証券を販売して資金を集め、不動産物件に投資します。投資家は、不動産の売買差益や賃貸による収益を分配金として受け取ることができます。

リートのメリットは、「少額投資でリスク分散」「プロの目利き」「流動性の高さ」「安定したインカムゲイン」の4つです。

●リスク分散
リートの最低取引単位は銘柄によって異なりますが、1口10万円前後からの投資が可能です。投資法人の時価総額は1兆円近くに達する銘柄もあります。例えば時価総額1位の日本ビルファンド投資法人の投資物件は72棟におよび、リスク分散を図っています。物件対象にはオフィス・物流施設・住宅・商業施設とこれらのミックス型があり、銘柄によって特色を出しています。

●流動性の高さ
現物の不動産は不動産会社の仲介を通じて売買されます。売却しようと思っても当然、買い手が見つかるまでには一定の時間がかかり、手続きも煩雑です。一方、リートは証券取引所で売買されており、証券会社のサイトを通じて数クリックで売買できます。リートの創設は2001年、その後しばらく上場数は低迷していましたが、2003年には安定期に入り、2005年には上場ラッシュを迎えました。今では上場銘柄数は60を超えています(2018年9月現在)。

●プロの目利き
リート投資法人では役員会が組織されていますが、実際の運営は運用会社・資産保管会社・事務受託会社に委託されます。つまり、不動産のプロフェッショナル組織に運用を任せておけるのです。

●安定したインカムゲイン
投資による利益は、売買によって得られるキャピタルゲインと、配当金や分配金などのインカムゲインに大別されます。リートは、どちらかといえばインカムゲインの旨みが大きい金融商品です。

株式の場合、企業が稼いだ利益のうちどれだけを配当に回すかは、経営陣の方針(配当政策)に左右されます。経営陣は当然、利益の全てを株主に還元するわけではありません。例えば、不動産会社の大手、三菱地所<8802>の配当性向は25~30%に過ぎません。一方、リートの場合投資信託法によって、法人税が免除されるうえに、不動産運用による収益の9割は分配金に回すことが義務付けられています。

つまりリートの場合、一般的に株式より高いインカムゲインが期待できます。ちなみにJ-REITの平均分配金利回りが4.13%なのに対し、東証一部銘柄の平均配当利回りは半分以下の2.00%に過ぎません。(2018年9月現在)

リートのリスクを知り上手に運用する

もちろん、リートは元本保証商品ではありません。株式と同じく売り手と買い手の需給関係によって、毎日、値動きがあります。とくにリートは資金調達の多くを借入金に頼っており、金利には敏感です。今の低金利が大きく変われば、分配金にも影響するだけでなく、リートの市場価格下落や、最悪の場合はデフォルトの可能性も否定できません。リートについては、こうしたリスクもわきまえたうえで、投資に当たらなければなりません。

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