2020.7.3
不動産投資

新型コロナで世界経済が大混乱!それでも不動産投資は安泰だった

(画像=PIXTA)
(画像=PIXTA)
2020年にパンデミックを引き起こした新型コロナウイルスの影響で、世界経済は大混乱に陥りました。株式市場は2020年2月中旬~3月にかけて一時的に大きく暴落し「損失を被った投資家も多数いた」と推測されます。一方、収益物件に投資している不動産投資家への影響はどうだったのでしょうか? 本記事では経済危機と不動産投資の影響について解説します。

新型コロナで相場は大暴落!不動産市場にも影響が?

2020年3月、新型コロナウイルスの感染拡大を受けて株価は大幅に下落しました。日経平均は2020年2月中旬に約2万3,000円だった株価が、約1ヵ月で3割ほど下落し1万6,000円台まで落ち込み個別銘柄のなかには半値以下になったものもあります。世界的な経済活動の停滞により、実体経済にも大きな影響が出ました。では、このような経済の情勢が不動産市場にどんな影響を及ぼすのでしょうか。
 

先のことは誰にも分かりませんが、実体経済の混乱に伴って不動産市場にも価格下落など何らかの影響が生じる可能性は高いでしょう。ただし不動産市場といっても一様ではありません。例えば、オフィス縮小の動きに伴って都心部の商業ビルの価格が下がる可能性は指摘されていますが、生活に欠かせない住宅系にはそれほど影響がないという見方もあります。

不動産投資では、立地のいい人気物件と郊外の不人気物件の二極化が一層進む可能性はあるかもしれません。影響の度合いは、エリアや物件種別によりさまざまです。

家賃は不動産価格ほど変動なく安定している

家賃動向についても確認しておきましょう。賃貸住まいの人は思い返してみてください。過去に何度か起こった経済危機の際、家賃は急激に下がったり上がったりしたでしょうか? 不動産の売買価格はその時々の景気や金融政策の影響によって大きく上下することはありますが、住居系不動産の家賃、特に単身者向けのマンションの家賃に関しては、さほど大きな変動はなく安定しているのが特長なのです。

キャピタルゲイン(値上がり益)ではなく長期投資によるインカムゲイン(家賃収入)を目的に投資する不動産投資オーナーにとっては、コンパクトタイプの住居系不動産は非常に手堅い投資先といえます。

収入減を支える支援制度、家賃保証もある

今回のような大規模な経済ショック時には、収入が大幅に減少する人も増加します。そのため、家賃が払えなくなる人が増えれば収益物件オーナーにとっては影響が出る可能性もあるため、懸念材料の一つです。ただし連日報道されているように、国や自治体により多様な家賃保証などの支援メニューが打ち出されています。

1人一律10万円がもらえる「特別定額給付金」のほかに、経済的に困っている人に支給または貸し付けされる「住居確保給付金」「緊急小口資金・総合支援資金」など支援策はさまざまです。生活に困窮した人には生活保護というセーフティネットも用意されています。万が一、家賃の滞納が起こったとしても家賃保証サービスに加入している場合は滞納リスクを回避することが可能です。

つまり、どのような状況になっても家賃収入の安定性は高いといえるのではないでしょうか。

団信の特約で病気になった際の収入減にも備えられる

不動産オーナー本人が、万が一、がんなどの病気にかかって働けなくなってしまった場合はどうでしょうか。そんな場合でも「3大疾病特約」「がん特約」などの特約のついた団体信用生命保険(団信)に加入していれば安心です。住宅ローンだけではなく、投資用不動産ローンでも団信に加入できる点が、実は意外と知られていない不動産投資の大きなメリットなのです。

団信は、契約者本人が死亡または所定の高度障害やがんと診断された際にローンの残債が免除される保険です。ローンのない投資物件が手元に残るため、その後の家賃収入が家族の生活を支えたり、契約者自身の闘病生活を支えてくれたりすることになるのです。また、もしまとまったお金が必要になった場合には、物件を売却するという選択も可能です。

インフレになったとき実物資産は強い

各国が大規模な金融緩和を実施したことで市場に資金があふれ、その資金が不動産などの実物資産に向かうという意見も見られます。世界経済が大きなダメージを受けているにもかかわらず暴落した株価が急ピッチで戻してきているのは、この「緩和マネー」が原因との見方もあります。緩和マネーが市場にあふれれば、今後、物価が上昇する「インフレ」になることが予想されます。

インフレ時に強いのは不動産や金などの実物資産のため、インフレに備えて不動産投資を始めておくことは賢明な選択肢の一つといえます。

ピンチはチャンス

もちろん先の見えない状況のときは、どんな投資をするにしても慎重に判断することが大切です。しかし「ピンチはチャンス」という言葉もあります。総合不動産サービスのJLLが2020年4月下旬に投資家向けに行ったアンケートでは、約75%が「積極的に投資する」という回答でした。不動産への投資意欲が依然として高いことを示しています。

混乱期こそ投資機会ととらえて情報収集を継続することが、不動産投資で手堅く収益を上げるためには大切といえるでしょう。

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