2018.11.7
不動産投資

不動産投資におけるレバレッジとは?資産拡大はROIがカギ

(写真=create jobs 51/Shutterstock.com)
(写真=create jobs 51/Shutterstock.com)
資産形成では、種類の違う運用や投資を組み合わせたリスク分散がセオリーです。一方、投資家の中には、不動産に特化して投資を行う人もいます。彼らが感じているメリットを具体的に解説します。

レバレッジを効かせた投資こそ不動産投資の特徴

一般的によくいわれる不動産投資のメリットを羅列すると、以下のようになります。

● 手間をかけずに運用できる
● 不労所得に近い収益が得られる
● 所得税・相続税の節税効果がある
● 団信(団体信用生命保険)が生命保険がわりになる
● レバレッジを効かせて投資できる

どれも魅力的なメリットですが、彼らが一番、魅力を感じているのが最後に挙げた「レバレッジを効かせて投資できる」だと考えられます。なぜなら、このメリットこそが不動産投資の特徴といえるからです。

ローリスクのレバッジ投資は不動産投資ならではの魅力

「レバレッジを効かせて投資できる」という不動産投資のメリットをより具体的に考えていきましょう。投資の分野では、「レバレッジ(テコの原理)」というキーワードがよく出てきます。意味は、小さな元手(自己資金)で大きな資本を動かすことで、、大きなリターンを狙います。

ただし、投資の種類によってレバレッジの仕組みは異なります。たとえば、FXや株式におけるレバレッジは、証拠金を入れて自己資金以上の売買をすることです。仮に、FXでレバレッジ10倍の設定で証拠金10万円なら、100万円までの売買が可能になります。一方、不動産投資では金融機関のローンを利用してレバレッジを効かせることが可能です。例えば、自己資金が10万円でも3,000万円のローンを組むことによって自己資金の300倍の不動産を購入できます。また返済方法は取り決められた融資期間に従い、融資を返済していきます。

不動産投資では投資対象の不動産そのものに実物資産としての価値があるため、金融機関から長期の融資を受けることができます。レバレッジというキーワードは同じでも、投資の種類によって仕組みが違うわけです。また、レバレッジを効かせられる投資はいくつかありますが、ローリスクからミドルリスクというのは、不動産投資ならではといえます。空室リスクさえ回避できれば、安定した家賃収入を確保できるのは、不動産投資の魅力です。

レバレッジの効率性を確認するための指標「ROI」

不動産投資の効率性を確認する指標としてよく使われるのは、「表面・実質利回り」です。この効率性の指標の中でも、レバレッジの効率性を確認するためのものとしては、「ROI(投資利益率)」が一番使いやすいでしょう。ROIをわかりやすくいえば、「投下した自己資金を年間どれくらい回収できたか」をチェックするための指標です。ROIは「Return On Investment」の略で、次の公式で求めます。

● 年間キャッシュフロー÷はじめに投下した自己資金×100=ROI(%)

たとえば、税金や管理費などを除いた年間キャッシュフローが100万円で、投下した自己資金が1,000万円の場合、ROIは10%になります。
● 100万円÷1,000万円×100=10%

もし、自己資金が500万円ならROIは20%になります。つまり、自己資金を抑えるほど「レバレッジの効率性が高くなる」ということです。

● 100万円÷500万円×100=20%

ROIを意識することにより最短で資産規模を拡大

自己資金に対する不動産投資のパフォーマンスは他の投資ではなかなか実現できないものです。金融機関からの融資を活用することで、少ない自己資金でROIの高い投資が実現可能なため、彼らは不動産に集中して投資しているのかもしれません。
このROIを高めることを意識することが、不動産投資において最短時間で資産規模を拡大するコツです。できるだけ早く自己資金を回収し、時には家賃収入と組み合わせて、新たな物件購入をしていく……この合理的なキャッシュフロー経営をしていくことが、不動産投資の醍醐味といえます。

資産規模を拡大した結果、ストックできた潤沢な資産は、将来の私的年金の確保や、早期リタイヤを可能にしてくれます。計画的に物件を買い増し、資産規模を拡大していくことで、労働所得だけでは得られない資産形成が可能になるのです。

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