老後資金の不安などから「資産形成をしたい」と考える人が増えていますが、実際には長期間の資産形成を継続できない人は少なくありません。原因として挙げられるのが「目標を定めずに投資を始めてしまうこと」です。こうした“やみくも投資”を防ぐには一体どういった対策が必要なのでしょうか。実は長期間の資産形成を続けるには「ゴールベース・アプローチ」を意識する必要があります。
逆算の資産形成！「ゴールベース・アプローチ」
「目標がないから資産形成が続かない」という典型的なパターンを防ぐ手法として注目されているのが「ゴールベース・アプローチ」です。ゴールベース・アプローチとは、個人の夢や目標を実現するためにゴールから逆算して資産管理を行う手法のことです。単に「儲けたい！」といった目標ではなく、結婚や教育、老後資金などのゴールとなる最終目標を定めたうえで、それに必要なお金と期間から逆算してアプローチするのです。
実際のゴールベース・アプローチの進め方
ゴールベース・アプローチを実現するには、まず「目標を達成するのに必要なお金」「お金が必要なタイミング」の2つを割り出します。そして現在の年収と保有資産をもとにしながら「どれくらいのペースで資産形成をしていく必要があるか」「そのためにどんな投資商品を選択すべきか」を整理・実行することが大切です。あわせて支出もコントロールしていく必要があります。
ただ目標達成までの予定と現実が徐々にズレていく可能性もあるため、定期的に目標までのプロセスをチェックしながら、ズレがあれば改善していくといったことが重要です。一般の人が自分だけでゴールベース・アプローチを行うのは難しいため、資産管理や金融の専門家のサポートを受けながら進めると安心できるでしょう。
老後資金などの長期の目標には不動産投資が効率的
「ゴールベース・アプローチ」は、これまで金融業界で注目されてきた考え方ですが、不動産投資にもそのまま当てはまる手法です。ゴールベース・アプローチを取り入れることにより、不動産投資でありがちな失敗を回避しやすくなります。例えば、不動産投資でよくある失敗として、老後資金を目標に不動産投資を始めたにも関わらず、売却益が出そうなタイミングや一時的な値下がりで不安になって売却をしてしまうというケースがありますが、それでは本末転倒です。利益の確定や損切をすることは、投資においてはセオリーではありますが、ゴールベース・アプローチの観点では失敗といえます。
こういった、一時の感情で行動してしまうことによる失敗を防ぐには、「何を最終目標にしているのか」ということを、常に自分の中で意識しておくことが大切です。
不動産投資の4つのゴール（目標）と考え方の一例
不動産投資のゴール（目標）で多いのは、以下の4つのような内容です。これらの目標によって選ぶ物件や考え方が変わってきます。
- 老後の収入源を確保したい（ゆとりある老後の実現）
- 家賃収入で副収入を得たい
- 売却益を得たい
- 相続対策をしたい
ゴール1：老後の収入源を確保したい（ゆとりある老後の実現）
人生100年時代の老後資金を堅実に形成するには、投資物件のなかでも建物寿命が長い区分マンション（新築・築浅）が最適です。ローンの返済期間はリタイア予定の年齢などを基準にして設定します。ここで重要なのは返済中のキャッシュフローよりも、完済後（老後）のキャッシュフローを重視した計画を立てることです。目標とする金額に合わせて物件を複数所有することで、ゆとりある老後の実現が可能です。ただし、将来の家賃下落率や修繕費などを含めた綿密なシミュレーションが必須です。
ゴール2：家賃収入で副収入を得たい
現役時代のうちから家賃収入をちょっとしたお小遣いにしたいという人には中古物件がおすすめです。特に築古物件は割安な分、キャシュフローが出やすい傾向です。ただし築古物件には、古いがために入居者が付かない、建物が古くて頻繁に修繕が必要になる、物件を売却しようとしても買い手が付かない、ローン完済後に老朽化が進んで老後資金としては当てにできない、といったリスクが発生する可能性がありますので十分な注意が必要です。
ゴール3：売却益を得たい
購入した金額よりも高く売ることで売却益が得られるのも不動産投資の魅力です。中古アパートや区分マンションであれば短期的に売却益を得ることもできるでしょう。ただしプロ並みの目利きや知識が無ければ容易ではありません。最近の不動産投資は、老後資金や生命保険効果を目的に新築のワンルームマンションを長期運用するスタイルが主流です。新築で購入した場合はすぐには売却益を出せませんが、10～15年後であれば、ローン残債が物件の市場価格よりも少なくなる損益分岐点を迎えるため、その時点で売却益を得る選択肢もあります。また複数戸を所有しておけば、一部は売却して利益を確定させ、残りは老後資金用として保有し続けることもできます。
ゴール4：相続対策をしたい
不動産は現金や証券に比べて相続税の評価額を圧縮できるため、相続対策のために不動産投資を行うのは一般的な方法です。ただし、税金の圧縮ばかりに目が行ってしまうことで、高額なタワーマンションや郊外の収益が上がりにくい物件に手を出してしまう可能性もあります。相続対策はあくまでも副次的な効果と考えるのが良いでしょう。さらに争族対策として同じマンションの同じフロアの部屋を相続人の数だけ購入することで残された家族同士の争いを回避するという方法も有効です。これは新築マンションならではのメリットといえます。
このように人によってさまざまなゴールが想定されます。不動産投資のゴールベース・アプローチの例を見ることで具体的なイメージが理解できたのではないでしょうか。ただ実際の資産管理は個々のライフ・プランニング（生活設計）に沿ったものになるため、内容はケースバイケースです。たとえ同じ目標だとしても収入・貯金額・家族構成・年齢などで中身が変わってくる点に注意しましょう。
目標達成のためには、信頼できるパートナー探しから
不動産投資のゴールベース・アプローチを行うには、まず信頼できるパートナー（専門家）探しから始めるのが得策です。パートナーとしては「不動産会社のコンサルタント」「ファイナンシャルプランナー」「税理士」などが該当します。ゴールへ最短距離で向かっていくためには専門家の力を十分に活用していきましょう。
パートナー探しや物件のエリア選定という視点では、下記の記事や小冊子も参考にしてください。
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