2020.7.17
不動産投資

コロナ後の不動産投資では20~30代にチャンスが到来する

(画像=maxsattana/stock.adobe.com)
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2020年は、新型コロナウイルスの感染拡大というパンデミックに震撼させられる経験から始まりました。社会や経済など私たちの当たり前だった生活様式にまでさまざまな影響を及ぼしています。こうした「有事」では、これまで見えにくかったものが見えてきた一面があります。その一つが、不動産の強さや手堅さです。

人が生きていくうえで「衣食住」は欠かせないものであり、その中でも「住」にあたる不動産は生活インフラを支える要です。株価や為替の暴落などが起きても居住用マンションの賃料にはそこまでの影響は見られず、実物資産である「不動産の手堅さ」を感じた人もいるのではないでしょうか。特に不動産投資は長期スパンで考える投資のため、20~30代の若い世代にとってはメリットが大きくなります。

本記事では不動産投資が20~30代にとってチャンスになる理由や、「コロナ後」に不透明感を払拭する一つの方法論を紹介します。

「コロナ後」の世界はどうなる?多様な変化とともに生きる

「コロナ後」とは、新型コロナウイルスの影響がある程度収束した後のことですが、ウイルスによる直接的な影響は少なくなったとしても、「今までと同じような生活様式へ完全に戻ることはない」という意見が非常に多くなっています。そのため「コロナ後」はこれまでとは全く違った世界になると考えるのが自然です。身近な例としては、テレワークやオンライン商談の普及が挙げられます。

「日経BizGate」が2020年4月に実施したアンケートによると、「コロナ後にどんな働き方がしたいか」の問いに対して「テレワークを継続したい」という回答が約9割でした。観光客の激減で打撃を受けたホテル業界では宿泊以外の需要の掘り起こしが進み、仕事に集中できるテレワークのためのスペースとして打ち出す動きも見られました。

こうした変化は社会のいたるところで見られるため、今後、誰も想像していないような変化が起きても不思議ではありません。

改めて発揮された衣食住業界の強さ

コロナ禍という深刻な環境下で改めて注目されたのが、衣食住に関わる業界の強さや底堅さです。どんな状況になっても人が生きていくために衣食住は不可欠であり、生活必需品を販売するスーパーや物流業界で働く人たちは医療従事者と並んで「エッセンシャルワーカー」と呼ばれ、その重要性が再認識されました。

衣食住の中で「住」を担うのは不動産業界です。会社が存在する限りオフィスや工場、倉庫などが必要になりますし、そこで働く人がいる限り生活するための住まいが必要になります。株式会社東京カンテイが公表している資料によると、2020年5月の首都圏における分譲マンションの1平方メートルあたりの価格は3,061円(前月比+0.3%)で、4ヵ月連続の上昇となっています。

不動産投資を始めるなら20~30代が有利な3つの理由

「住」の底堅さを資産形成・老後の安定収入につなげることができるのが、東京のワンルームマンションを活用した不動産投資です。不動産投資を始めるなら、20~30代の若い人たちのほうが「時間を味方につけられる」ため有利といわれています。その理由は、主に以下の3つです。
  1. 毎月の負担額を抑えられる 
  2. リターンを享受できる期間が長い
  3. 長期的な視野で取り組める 

1.毎月の負担額を抑えられる

不動産投資ではローンを活用してレバレッジを効かせられるのがメリットの1つですが、開始する年齢が20~30代と若いほうがより有利に働きます。

例えば、ローン完済年齢を65歳に設定した場合、30歳から始めるのと45歳から始めるのとでは、完済までに残された期間が違うため、月々の返済額にも大きく差が出てきます。

(例)物件価格3,000万円、金利2%の場合
  • 30歳から65歳まで(35年間) →月々の返済額  99,378円
  • 45歳から65歳まで(20年間) →月々の返済額 151,765円
単純計算ですが、仮に家賃収入が10万円の場合、30歳から始めた場合は毎月の収支は若干ですがプラス、45歳から始めた場合は毎月5万円以上の持ち出しになります。完済までの負担額を比べると実に1,200万円以上の差が生じることになります。これが「時間を味方につける」ということなのです。

2.リターンを享受できる期間が長い

不動産投資を若いうちに始めたほうが有利な2つ目の理由は、リターンを享受できる期間の長さです。早く取り組むことでローン完済(つまり資産が自分のものになる)のタイミングが早くなるうえに、家賃収入を受け取れる期間自体も長くなります。

例えば、家賃収入10万円を30歳から90歳までの60年間と、45歳から90歳までの45年間受け取る場合で試算すると、トータルの家賃収入には1,800万円もの差が出ます。
  • 30歳から90歳まで(60年間) →10万円×12ヵ月×60年間= 7,200万円
  • 45歳から90歳まで(45年間) →10万円×12ヵ月×45年間= 5,400万円
また、不動産投資はローンを組む際に「団体信用生命保険(団信)」に加入するのが一般的です。団信に加入することで生命保険効果が得られるため、ローン返済中に万が一死亡したり高度障害になったりした場合には、保険が適用されて残債がゼロになります。そのため、「既存の生命保険を見直して節約ができる」などの効果も期待できます。

特に20~30代で独身の場合は、「生命保険」や「がん保険」に入っていない人もいると思いますが、資産形成を進めながら、副次的に生命保険・がん保険の効果が得られるのであれば、現在のコロナ禍の状況においては魅力を感じる人も多いのではないでしょうか。

3.長期的な視野で取り組める 

「若さ」が有利に働く3つ目の理由は、ローンの返済期間を十分に確保できるため、長期的な視野で取り組むことができるという点です。ローンの審査についてはケース・バイ・ケースなため、若いからといって審査に通りやすいわけではありませんが、会社員や公務員で以下のような条件を満たしている場合は、審査に通る可能性が高いといえます。
  • 安定した収入がある
  • 勤務先の信用度が高く、勤続年数が2年以上
  • 健康で持病がない(団体信用生命保険)
近頃では、最長で45年ローンが組める金融機関も出てきています。完済年齢の上限は80歳のところが多いため、逆算して35歳までであれば、45年ローンが組める可能性があります。ローン期間が長いと不安だと感じる人もいると思いますが、月々の収支をプラスで回せるうえに、その間は生命保険効果も得られるため、1つのメリットとして考えることができます。(=お金をもらいながら生命保険に入るようなもの)。

また、ローン期間を長く取っておけば、余裕があるときに繰上返済することもできますし、もし今後リーマン・ショックやコロナ級の有事が発生した場合にも負担を軽くすることができます。

30~40年後の安心した未来を構築するには不動産投資

「コロナ後」に関する見通しには、先行きの不透明さを感じさせるものも多くあります。そのため、今後はより一層の自助努力による資産形成や収入源の確保が求められるでしょう。そこで有望な選択肢の一つとなるのが不動産投資です。特に20~30代といった若い世代は「時間を味方につけるか否か」で30~40年後の未来が大きく変わります。

不動産投資は早く始めるほど「メリットを享受できる期間」が長くなりますが、人生100年時代を見据えて、自身の老後にも安定した収入源となり得る「東京の新築ワンルームマンション」は一考の価値があるでしょう。将来の自分へ投資するつもりでまずは情報収集からでも始めてみてはいかがでしょうか。

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