不動産投資の節税メリットに欠かせない「減価償却・耐用年数・損益通算」をわかりやすく

不動産投資をはじめるには、「税金の基本を理解していること」がマストです。そのために外せない3つのキーワードが「減価償却・耐用年数・損益通算」。これらについてはネット上で数多くの解説がされていますが、難しい内容がほとんどです。ここではわかりやすさを重視して解説していきます。

「減価償却」の理解度で不動産投資の見え方は大きく変わる
「減価償却」とは、高額な資産の出費を毎年少しずつ経費にするルール
「耐用年数」とは、それぞれの資産が使える期間の目安
「損益通算」は給与所得と不動産所得を相殺してよいルール

「減価償却」の理解度で不動産投資の見え方は大きく変わる

まずは「減価償却」についてです。これはすべての不動産投資家に欠かせない知識ですが、特に新築マンションを経営する人にとって重要です。新築マンションの場合、毎月の収支（賃料－運営コスト）がマイナスになるケースがあります。特に東京都心の好立地の新築マンションをローン中心で買う場合は、赤字経営になるケースが多いでしょう。

そのため減価償却を理解していないと「赤字経営なのに不動産投資をする意味あるの？」といったことになりかねません。逆に減価償却をしっかりと理解していると、「毎月の収支は赤字だけどメリットはある」といった180度違う見方ができます。

「減価償却」とは、高額な資産の出費を毎年少しずつ経費にするルール

減価償却とは、高額な資産を購入したときに毎年少しずつ経費化していくことです。例えば会社で社用車を買ったときで考えてみましょう。もし減価償却という仕組みがなかったら、社用車を数年に渡り使用するにもかかわらず、買った年にまとめて経費にすることになります。たくさん利益が出た年（法人であればその期）に社用車を買ったのであれば、社用車の経費で利益を圧縮できその分、税金が安くなるため大きなメリットです。

しかし利益が少ない年や赤字の年に購入した場合、まとめて費用として計上すると「社用車を買ったせいで赤字に転落」「赤字額が増加」ということになりかねません。こういったアンバランスなことが起きないよう、資産が使える期間の目安に合わせて毎年少しずつ経費化していく必要があるのです。

「耐用年数」とは、それぞれの資産が使える期間の目安

この資産が使える期間の目安は「耐用年数」と呼ばれ、耐用年数はそれぞれの資産によって国税庁が細かく設定しています。例えば不動産であればマンションでよく使われる鉄筋コンクリートの建物の耐用年数は47年、アパートや戸建てなどで採用される木造の建物は22年です。（※）このほかレンガ造、金属造など建物構造で耐用年数は変わってきます。

※いずれも建物の用途が住宅（賃貸経営も含む）の場合

ちなみに土地は減価償却（経費化）できません。なぜなら土地は10年使おうが、100年使おうが傷まないからです。また先ほど挙げた鉄筋コンクリート47年、木造22年という耐用年数は建物に限ったもので、建物内の住宅設備は期間が異なります。例えば照明を含む電気設備、給排水設備、ガス設備などの耐用年数は15年です。

「損益通算」は給与所得と不動産所得を相殺してよいルール

不動産投資をすると減価償却があるので、毎年確定申告時に経費として計上することになります。利益がたくさん出たときに減価償却を行えば利益が圧縮されるため、所得税などが少なくなります。またギリギリ黒字であれば減価償却で赤字になり所得税がかかりません。さらにもともと赤字であれば、当然ながら赤字幅が大きくなります。

損益通算は、ビジネスパーソンが不動産投資をする場合、確定申告では給与所得と不動産所得を相殺してよいというルールです。先の例をあてはめれば、黒字になった場合は所得税も増えますが、黒字分は減価償却で減った分に限定されます。赤字の場合は、その分給与所得が圧縮でき、所得税が減るため、還付金として戻ってくるのが魅力です。

ただし損益通算があるからといって赤字額を膨らませすぎると、節税額を実際の出費が大きく上回ることもあります。そうならないよう節税効果とキャッシュフローをバランスよくコントロールしながら不動産投資をすることが大切です。