2019.8.13
不動産投資

不動産投資の安定経営は「駅力」が決め手 最寄り駅の人気度をチェックする3つの方法

(画像=Gumpanat/Shutterstock.com)
(画像=Gumpanat/Shutterstock.com)
購入する投資用マンションの最寄り駅に「駅力」があると、安定経営がしやすくなります。特に初めて不動産投資をする人は、「駅力」を意識して物件選びをしたいものです。駅力の意味や、駅力のチェック方法を解説します。

駅力を構成する3要素 乗降客数、複数路線、駅周辺施設

駅力にはさまざまな意味がありますが、その駅の「人気度」を指すのが一般的です。絶対的な定義はないものの、以下の3要素で構成されることが多いようです。
  1. 乗降客数
  2. 複数の路線が利用できる
  3. その駅周辺の施設の充実度
なぜ、駅力のあるエリアの投資用マンションは安定経営がしやすいのでしょうか。上記のような魅力が揃った人気駅周辺にはおのずと商業施設が集中します。そのため、投資用マンションを建てる用地がなかなか見つからないため、新築マンションの希少価値が高まります。

希少価値が高いということは、競合物件が少ないということです。そのため、「住みたい」という実需ニーズと「運用したい」という投資ニーズがともに高く、中古物件になっても価値が落ちにくい傾向があります。なかには新築時の価格とあまり変わらないマンションも存在します。

具体的に駅力をチェックするには、以下の3つの視点が大切です。

駅力をチェックする 1:人気駅ランキング

その駅の客観的な人気を確認するには、人気駅ランキングを参照するのがわかりやすいでしょう。人気駅ランキングの企画は、さまざまな企業やメディアが実施しています。なかでも注目度が高いのは、SUUMOが毎年実施している「住みたい街ランキング」です。

このランキングでは、関東と関西にわけて人気駅を発表しています。たとえば、2019年の関東版の場合、7,000人の回答をもとに161位まで順位を出しています。

直近の人気ランキングを見るだけでも参考になりますが、過去5年間など一定期間の変化をチェックすると、その駅の人気の変化もわかります。

駅力をチェックする 2:乗降客数

多くの鉄道会社は、直近の乗降客数データを公式サイトで公開しています。データをもとにリサーチしていくと、最寄り駅の乗降客数が多いのに割安感のある投資マンションを発掘できることがあります。また、複数の投資マンションを検討中なら、それぞれの最寄り駅の乗降客数を比較するのも手です。

人気駅ランキングと同様に複数年の推移をチェックすると、その駅の乗降客数の推移がわかります。

駅力をチェックする3:街の口コミサイト

「(駅名)+口コミ」などのキーワードで検索すれば、影響力のあるサイトが上位表示されるはずです。街の口コミサイトでは、その街に現在住んでいる人(あるいは過去に住んでいた人)のリアルな声に触れられるため、とても参考になります。

商業施設・学校・病院などについての書き込みもあるので、その駅周辺の施設の詳細も把握しやすいです。また、「夜は暗くて危険」「酔っ払いが多い」といったデメリットも詳しく書かれていることが多いです。

まだデータに表れていない「その街の今」を感じることも大切

上記の3つの視点に加えて、最寄り駅周辺を実際に訪れることも大切です。それにより、データや口コミにまだ表れていない変化を感じることができます。たとえば、駅周辺で大規模な再開発があるとその街の雰囲気はガラッと変わります。駅周辺に新しい商業施設や大学のキャンパスなどがオープンすると、若者の流入が一気に増加することもあります。

こういった変化が人気ランキングやデータに表れるまで、タイムラグがあります。だからこそ、現地を訪れて「その街の今」を感じることが大切なのです。

遠方に住んでいて現地訪問が難しい場合は、不動産会社からその街の最新情報を提供してもらいましょう。

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