2018.10.30
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2030年、世界における東京都市部の価値、優位性は?

(写真=Byjeng/Shutterstock.com)
(写真=Byjeng/Shutterstock.com)
国連は、毎年世界の人口動態について「世界都市人口予測」というレポートで発表しており、2018年度は5月16日に18年度版として公表されました。最新の18年度版によると、1950年代には30%(7.51億人)にも及ばなかった都市人口の割合は、2018年現在 約55%(42億人)にまで上昇しており、この流れは今後も続き2050年までに68%(67億人) に増えるという予測を公表しました。

現在、最大の都市人口を抱えるのは?

2018年現在、世界最大の人口を抱える都市圏はどこなのでしょうか。それは東京を中心とした1都3県を抱える東京圏です。通勤圏である近郊地域を含め人口3,700万人を抱えています。総務省統計局が発表した2018年9月現在の日本の推計総人口は1億2,642万人なので、日本の約30%が首都圏近郊に集中していることになります。

東京に続くのは、ニューデリー(インド)の2,900万人、上海(中国)の2,600万人、サンパウロ(ブラジル)、メキシコシティ(メキシコ)の2,200万人です。国連は、中でもインド、中国、ナイジェリアの3ヵ国の人口増加が特に著しいと見ており、増加全体の35%を占めると予想しています。

1990年には10都市ほどであった人口1,000万人以上の大都市は、2018年現在33都市あり、2030年には43都市に増える予測を立てています。急速な都市化は、交通渋滞や大気汚染などの新たな問題を引き起こすことも予想され、インフラ整備などの対応が今後の重要な課題となりそうです。

2030年の東京は?

この報告書は、同時に2030年の都市人口の推計も出しています。そのランキングは以下の通りです。

第5位 カイロ都市圏(エジプト)2,560万人

第4位 ダッカ都市圏(バングラディッシュ)2,810万人

第3位 上海都市圏(中国)3,290万人

第2位 東京都市圏(日本)3,660万人

第1位 デリー都市圏(インド)3,900万人

このランキングと数字から、先進国でランキングに入っているのは、日本と中国だけだということがわかります。

将来の不動産投資における東京の優位性は?

2030年の都市人口予測の1位はインド、3位は中国です。IMFが発表している2017年のインドの人口は13億1,690万人、同じく中国の人口は13億9,000万人です。2位の日本に関しては1億2,670万人と発表されており10倍近くの差があります。
国としての人口が10倍近くも少ない中、1つの都市である東京都市圏が2030年の人口予測で世界2位にランクインしています。東京都市圏が如何に人や会社、お金が集中しているかがイメージつくのではないでしょうか。

次に不動産投資の観点から日本全体の人口減の割合と、東京都市圏の人口減の割合を比べてみましょう。まず、日本全体の2030年の推計人口は1億1,600万人程度を見込んでいるので、2018年(1億2,642万人)と比較すると約8.2%減です。一方、東京都市圏の減少率は3,700万人から3,660万人、率に換算すると約1%となります。このことからわかる通り、不動産投資における東京の優位性は数字から見ると継続することとなるのではないかと予想されます。

しかし、減少率は少ないとはいえ、人口が減る実態は今後、確実に起きてきます。ということは、広く東京都市圏が不動産投資の投資対象の土地と考えるのではありません。その場所を東京23区、さらには山手線周辺とその内側などと絞っていくことで、空室リスクは確実に低減していくでしょう。また、最寄り駅からの距離も大切なのは言うまでもありません。

近年は賃貸物件を借りる際、まずネットで調べることをしますが、そのときの検索条件として、徒歩10分以内の物件に目星をつけて探すことから始まります。徒歩15分となると、当初から検索条件から外すケースが多いのが実情です。したがって、不動産投資の対象物件を探す際、この点を考慮に入れていくことも大切なポイントです。

不動産は文字通り動かない、動かすことのできない不動なものです。立地がすべてといっても過言ではありません。これらを念頭に置きながら、投資物件探しをしてみたらいかがでしょうか?
 

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