人生100年時代という言葉が現実味を帯びてきた今、公的年金だけでは老後生活を送れないのではと不安になっている人も多いことでしょう。そこで若い年代のうちから自助努力による資産形成が必要になってくるのですが、堅実な資産形成を目指すには、どのような投資商品が適しているのでしょうか。本記事では生命保険や年金代わりにもなる不動産投資のメリットと注意点を紹介します。
人生100年時代と老後資金2,000万円不足問題
人生100年時代に向けて、長い老後生活を健康で快適に暮らせるかどうかが一つの大きな課題です。特に懸念されるのは老後資金が約2,000万円不足するといわれているお金の問題です。約2,000万円が不足するという根拠は、総務省が公表している「2017年度の家計調査」による高齢夫婦無職世帯の家計収支のデータによるものです。
65歳以上の夫、60歳以上の妻の高齢夫婦無職世帯では、年金などの収入だけでは毎月の生活費が約5万5,000円不足するといわれています。例えば、老後30年間、毎月5万5,000円不足する状態が続くと、約2,000万円の生活費が不足する計算になるのです。しかもこれは贅沢をしない普通の生活水準であって、ゆとりある生活を送るためには、さらにたくさんのお金が必要になります。この問題を解決するには、できるだけ若いうちから資産形成をはじめる必要があります。
毎月の不足生活費5万5,000円×12ヵ月×老後30年＝1,980万円 ⇒約2,000万円
老後資金を準備するための資産形成として有効な方法の一つが「不動産投資」といわれています。「不動産投資」と聞くと、地主さんやお金持ちの人がしているイメージがありますが、実は会社員や公務員の方にこそ適している資産形成法なのです。主に以下の2つのメリットが、その理由になります。
メリット1：ローンを完済すれば年金代わりの安定収入に
一つ目のメリットは不動産投資が「個人年金代わりになる」という点です。ローン返済中は家賃収入を返済に充てるため、手残りはほとんどないか逆に持ち出しが発生します。しかしローンを完済さえすれば家賃収入から諸経費を差し引いた金額が手元に残せることになります。これが、不動産投資が「個人年金代わりになる」理由です。
不動産投資はプロやお金持ちが物件を安い時に買って高くなったら売って売却益を得るというような、どちらかというと華やかで難しいイメージを持たれがちですが、実は30年以上の長期間に渡ってコツコツと堅実に資産を形成していく、会社員や公務員の方も安心できる手法です。
例えば、毎月10万円の家賃収入で諸経費が1万円、毎月のローン返済が10万円だとします。
毎月の収支はマイナス1万円になるため、年間では12万円の支出になります。単純計算で、35年ローンの場合はトータルで420万円の支出にはなりますが、完済後には家賃収入10万円から諸経費1万円を引いた9万円が毎月の収入になります。
不足する2,000万円を全て準備するのではなく、老後に収益を生み出す仕組みを現役時代のうちからコツコツと構築するという考え方です。この方法であれば、必要とされる老後資金2,000万円は十分に確保できますし、最終的な物件の保有状況によっては、公的年金より多くの収入を確保できる可能性があります。不動産投資が、まさに公的年金に上乗せする個人年金の役割を果たしてくれるのです。
※固定資産税の支払い、修繕積立金の上昇、家賃が逓減する可能性があります。
メリット2：不動産投資は保険代わりにもなる
もう一つのメリットは、不動産投資は「生命保険代わりになる」という点です。なぜなら、一般的に不動産投資ローン（または住宅ローン）を契約する際には、団体信用生命保険（団信）に加入するからです。団信に加入すると、ローン契約期間中に契約者が死亡または高度障害になった場合、保険金でローンの残債が相殺されローン残高が0円になります。その結果、ローンのない不動産を遺すことができ、契約者に万一のことが起きた場合でも家賃収入が得られるため、家族の生活を守ることができます。
団信の保険料はあらかじめローンの金利に上乗せされていることが一般的なため、毎月の保険料の支払いはありません。また団信の契約を機に、現在加入している生命保険を見直すきっかけにもなります。団信と生命保険の保障内容が同じ程度であれば、団信に絞ることで生命保険料を節約することもできます。
金融機関によっては、さらに以下のようなオプションを付けることができます。
3大疾病特約付団体信用生命保険
一般団信の死亡・高度障害状態の保障に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）と医師に診断されたときもローン残債が保険金と相殺されます。保険料は金利の上乗せという形で年0.25％程度が一般的です。
8大疾病特約付団体信用生命保険
死亡・高度障害状態や3大疾病に加えて、5つの重度慢性疾患（糖尿病、高血圧症、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）で所定の状態になったときもローン残債が保険金と相殺されます。金利の上乗せは年0.3％程度が一般的です。ただし団信に加入するには健康告知が必要になるため、疾患がある場合は加入できないケースもあります。
また疾病特約を付けた場合は、該当する疾病・疾患でも所定の状態にあてはまらないと保障されない点に注意が必要です。
どのような物件に投資すればよいのか
では不動産投資をする場合は、どのような物件を選定すればよいのでしょうか。まず、不動産投資は家賃収入でローンを返済していくことが前提になるため、空室リスクの少ない物件を選ぶことが重要です。入居率を左右する大きな要因は、「需要」と「利便性」といわれています。これは、不動産投資における最大の注意点でもあります。
対象になるエリアの人口が多ければ、その分「需要」は見込めるでしょう。具体的には、東京23区内のコンパクトマンションが最も有望と言えます。2018年9月に行われた総務省自治行政局・地方制度調査会ヒアリングの資料「2040年頃までの全国人口見通しと近年の地域間人口移動傾向」によると、東京都の人口は2045年でも2015年比で100.7％と微増を維持します。全国平均が83.7％のため、唯一増加する東京の強さが際立っています。2020年から25年後でもほぼ同じ水準の人口を維持できることは、入居者の「需要」を裏付ける心強いデータといえるでしょう。
また、もう1つの重要なポイントである「利便性」に関しては、東京23区内で主要ターミナル駅にアクセスしやすい駅から徒歩10分以内の物件に絞ることで確保できるでしょう。複数の鉄道路線が利用できる駅であれば、なおさら需要が見込めるでしょう。沿線に大手企業や大学があることも重要な要素です。
区分マンション投資の場合は、所有している部屋が空室になればその期間は収入がゼロになるため、物件選びは慎重に行う必要があります。もし空室保証・サブリースが用意されているのであれば活用するのも一つの方法です。入居者の入退去に一喜一憂せずに済み、本業に専念できるというメリットがあります。
iDeCo同様、超長期運用が前提だが無駄にはならない
不動産投資はiDeCo（個人型確定拠出年金）と同様で超長期運用が前提となりますが、銀行からの「融資」で物件が購入でき、入居者からの「家賃収入」でローン返済を進められるため、「他人資本」をフル活用できる唯一の資産形成法です。
35年ローンと聞くと先の長い話のようにも思えますが、ローン返済期間中は「生命保険代わり」として、万一の際に自身や家族の生活を守ってくれます。何事もなくローンを完済することができれば、その後は年金代わりとして家賃収入を得ることができます。新築で購入すれば、自身の老後だけでなく子供の代まで家賃収入を稼ぎ続けてくれる頼もしい収入源になります。都心の好立地物件であれば、最終的に売却することで売却益も得られるでしょう。つまり、出口戦略としての選択肢も多く、どちらに転んでも決して無駄にはならないのです。
ここまで不動産投資が生命保険や年金代わりになる理由について見てきました。人生100年時代を豊かに過ごすための資産形成としては、あらゆる投資の中でも安定性が高い不動産投資が一つの選択肢となるのではないでしょうか。
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