ワンルームマンション投資は、金融機関から事業用資金を借りることができます。現在は超低金利が続いているので、融資の返済負担も小さく、賃料収入でローン返済額の多くをカバーすることができます。実質的に持ち出しなし、又は少ない持ち出しでワンルームマンションを取得できるケースが多いのです。
バブル時には金利7％、8％台の高金利も
銀行ローンには、変動金利型と固定金利型があり、変動金利型は短期金利に、固定金利型は長期金利に連動しています。短期金利の指標となる短期プライムレート（貸出期間1年未満の優良企業向け融資金利）は、2009年1月から過去最低に近い1.475％が続いています。長期金利の指標である長期プライムレート（貸出期間1年以上の優良企業向け融資金利）も1.0％前後の低い水準です。
バブル期などには、7％台、8％台まで上がったことがありますし、2008年のリーマンショック前の好況期には、バブル時ほどではないにしても、金利が上昇したことがあります。
それに比べ、現在は超低金利水準が続いており、居住用の住宅ローン、不動産投資用の事業用ローンの金利も低い水準で推移しています。
金利2％の差でも返済負担には大きな差がある
多少の金利の違いなどさほどの影響はないだろうと思う人がいるかもしれませんが、そんなことはありません。借入額が大きく、返済期間も長いローンだとわずかな金利差でも大きく影響してきます。
例えば、2,500万円のワンルームを自己資金500万円、借入額2,000万円、返済期間20年で取得する場合を金利別にみてみましょう。
【借入額2,000万円／返済期間20年の場合の金利による返済額の差】
●金利5%の場合
・毎月の返済額：13万1,991円
・年間の返済額：158万円
・総返済額：3,168万円
●金利3%の場合
・毎月の返済額：11万919円
・年間の返済額：133万円
・総返済額：2,662万円
●金利1%の場合
・毎月の返済額：9万1,978円
・年間の返済額：110万円
・総返済額：2,207万円
上記の例でみる通り、金利5％が金利3％になれば、毎月返済額は2万円以上減少、総返済額では約506万円も負担が軽くなるのです。1％だと毎月返済額は4万円近く減少、総返済額を961万円も少なくできます。
自己資金や返済期間によっては持ち出しゼロに
以上のように金利5％の毎月返済額13万円が、3％だと11万円台に、1％では9万円台まで低下します。金利が低い現在、ローン返済額を賃料収入でカバーできるケースも見受けられます。
さらに自己資金を増やしたり、ローン返済期間を長くすれば、毎月の返済額を抑えることも可能です。
例えば、2,500万円のワンルームマンションを自己資金1,000万円用意、借入額を1,500万円に減らし、返済期間20年の金利別の月額返済費は下記となります。
【物件価格2,500万円／自己資金1,000万円／借入額1,500万円／返済期間20年の場合の金利による返済額の差】
●金利5%の場合
・毎月の返済額：9万8,993円
●金利3％の場合
・毎月の返済額：8万3,189円
●金利1％の場合
・毎月の返済額：6万8,984円
また、自己資金500万円で借入額2,000万円でも、返済期間を30年にすれば返済負担を軽減できます。
【物件価格2,500万円／自己資金500万円／借入額2,000万円／返済期間30年の場合の金利による返済額の差】
●金利5%の場合
・毎月の返済額：10万7,364円
●金利3%の場合
・毎月の返済額：8万4,320円
●金利1%の場合
・毎月の返済額：6万4,327円
新築ワンルームマンションへの投資の場合、30年や35年の長期の返済期間を組めるケースが多いです。また最近では40年を超える返済期間を提供する金融機関も出てきました。
返済期間を長く組み、かつ低金利の融資を受けることができれば、毎月の返済額を下げることができます。この超低金利メリットを活かしてワンルームマンション経営を考えてみてはどうでしょうか。
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