2019.1.23
資産運用

そろそろ生命保険……と思ったら投資用マンションを検討した方がいいワケ

(写真=Jirsak/Shutterstock.com)
(写真=Jirsak/Shutterstock.com)
マンション投資をはじめた理由として「生命保険機能」を挙げる方は多いです。なぜ不動産が生命保険代わりになるのでしょうか?ここでは、生命保険と比較した場合のコストパフォーマンス、実際にマンションを買う場合のポイントなどについて学んでいきます。

契約者が亡くなるとローンの残額は免除される

マンション投資には、生命保険の効果があるといわれます。なぜなら、ローンを組むときに「団体信用生命保険(以下、団信)」に加入するからです。団信の加入により、ローン返済中に契約者が亡くなると残ったローンが免除されます。たとえば、2,000万円の物件を購入し、300万円を返済していた段階で契約者が亡くなった場合は残債1,700万円が0円になるのです。

結果的に、家族には「残債なしのマンション」が残されます。そのまま賃貸経営を続ければ、家賃収入が生活の糧になるでしょう。また、まとまった額が必要であれば、物件を売却して現金化もできます。首都圏の好立地マンションであれば、欲しいと思う人が多いため、比較的短期間で現金化しやすい傾向です。マンション投資のこのような機能を指して「生命保険の効果がある」といわれているのです。

生命保険のメリットは決まった保障額。これに対して団信は?

次に、「生命保険」と「マンション投資」を比較した場合、「どちらのメリットが大きいのか」を考えてみます。生命保険のメリットは「支払われる保険金の額が決まっている」ことです。これに対して、団信によって残債のなくなったマンションは、実際に処分してみないと売却益がいくらなのかわかりません。保障額が決まっている点においては、生命保険に分があるでしょう。

一方、マンション投資のメリットは「負担が最小限で済む」ことです。家賃収入でローン返済額を相殺した場合、月々の負担はそう多くない額にとどまるでしょう。これに対して、生命保険に加入した場合、貯蓄機能のある「終身保険」であれば、まとまった額の保証額と返戻金を設定すると月々の負担は重くなります。また、マンション投資の場合、残債の無くなったマンションを売却し、まとまった現金を得ることだけではなく、所有し続けることで毎月、一定の家賃収入を得ることも出来ます。このように選択肢があることみマンション投資の強みといえます。

また、「掛け捨て型の保険」の場合、月々の負担は軽くて済みますが、貯蓄性がないため何も起きなかった場合は払い損になります。これらのメリットおよびデメリットを比較して、「生命保険、マンション投資どちらを選ぶとよいか」を決めるとよいでしょう。

「生命保険機を重視」するなら新築マンションがベター

注意したいのは、マンション投資といっても大きく「中古物件」と「新築物件」があることです。両者は同じマンション投資でも特徴がかなり違います。「生命保険機能を重視」するのであれば、新築を選択した方が賢明といえます。理由は、新築マンションの方が「寿命が長いため」です。たとえば、購入から10年後にローン契約者が亡くなった場合、新築物件なら築10年。まだまだ資産価値が高く、処分したときに十分な売却益が期待できます。また、ご家族が賃貸物件として運用し続けたときも、比較的新しいため入居者が確保しやすいと考えられます。

これに対して、仮に築20年の中古マンションを購入して、10年後に契約者が亡くなった場合、築30年です。築古物件になると高値での売却が難しいケースもあるでしょう。また、築古物件になるとリフォームや入居付けにも相応の手間、知識や対応が必要になるケースもあります。残された遺族が大きな負担なく安定してマンションを運用するなら、築浅・新築物件の方が安心かもしれません。

大病リスクを気にされる方は「3大疾病特約付き団信」の検討を

団信には、「3大疾病特約」のオプションを追加できるものもあります。これを追加しておけば、オーナーが、がんをはじめ脳卒中・急性心筋梗塞を発症した場合でも、残債が免除されます。大病のリスクを気にされる方は「3大疾病特約付き」団信を設定しておくとより安心です。

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