収益マンションを購入するときの諸費用は「物件価格の○％程度」といった表現がよくされます。しかし、これはあくまでも目安です。契約時や決済時に混乱しないよう「どんな項目があるのか」をしっかり把握しておきましょう。「各項目でいくら用意しておけばいいのか」を事前に確認することが大切です。
目安は物件価格の7％前後 中古物件は負担増のリスク
不動産投資をはじめるときにかかる諸費用を考えるときに、注意したいことがあります。それは、中古マンションと新築マンションでは、根本の考え方が大きく違うことです。一般的に、購入時の諸費用は物件価格の7％前後、多く見積もっても10％前後といわれています。ただし、中古マンションの場合、購入後すぐにリフォーム発生の可能性があります。
現在、入居者がいるオーナーチェンジ物件でも、退去後にはクリーニングに加えてリフォームの必要があるかもしれません。このような背景を考えると、中古物件は20％程度の諸費用を用意するのが安全です。新築・築浅マンションはこのような費用発生のリスクが少ないのがメリットといえるでしょう。次項からは、主な諸費用の内容と具体的にいくらかかるのかをチェックしていきます。
不動産投資をはじめるときにかかる諸費用一覧
印紙税
不動産会社と交わす「不動産売買契約書」、金融機関と交わす「金銭消費賃借契約書」それぞれに購入した印紙を貼り納めます。物件価格によって下記のように設定が変わってきます。
［不動産売買契約書］
・500万円超1,000万円以下：5,000円
・1,000万円超5,000万円以下：1万円
・5,000万円超1億円以下 3万円
※平成32年（2020年）3月31日まで作成する場合の印紙税
［金銭消費貸借契約書］
・500万円超1,000万円以下：1万円
・1,000万円超5,000万円以下：2万円
・5,000万円超1億円以下：6万円
不動産仲介手数料
物件価格によってパーセンテージが違いますが、400万円超の物件の場合、報酬上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。一例では、物件価格が2,000万円であれば「2,000万円×3％＋6万円＋消費税10％」で72万6,000円になります。
登録免許税・司法書士報酬
不動産を登記するための登録免許税が土地と建物それぞれに「不動産価額×2％」かかります。（ただし、2019年3月31日までは土地のみ1.5％）このほか、所有権移転などの手続きをしてくれる司法書士への報酬もあります。
火災保険料
同じ物件でも、保険会社によって保険料が変わってくることもあります。（一般的には）不動産会社や金融機関から紹介された保険会社と契約しなくても構いません。気になる方はご自身で他の保険会社に見積もりをとることも可能でしょう。
融資手数料
収益物件の購入費を借り入れた金融機関に払うものです。その金融機関によって設定が異なります。一例では、5万円程度、借入額の2％などの設定があります。
ローン保証料
保証会社を使うときに払います。こちらも金融機関によって設定がバラバラで0円のところもあります。
不動産取得税
不動産を購入したときにかかる費用です。これについては要注意なので次項でくわしく解説します。
忘れたころに請求される「不動産取得税」は要注意
不動産取得税は、契約後しばらく経ってから納付の請求書が届きます。タイミングは都道府県によって違いますが、購入から数ヵ月後などの請求になります。忘れたころにやってくるので、いつでも払えるようどこかにストックしておきましょう。不動産取得税の計算式は、宅地・住宅の「課税標準額×4％」です。ただし、2021年3月31日までは下記の軽減措置があります。
・宅地：課税標準額×2分の1×3％
・住宅：課税標準額×3％
物件購入前に担当者のヒアリングを
ここでは、不動産投資スタート時にかかる主な諸費用を見てきました。項目が多いうえに合算するとまとまった額になるので、万全の管理をしておきたいところです。ご紹介した通り、「融資手数料」と「ローン保証料」については金融機関ごとに異なります。金融機関の担当者などを早めにヒアリングして把握しておきたいところです。
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