30代サラリーマンの選択。マイホームと不動産投資、どちらを優先すべきか？

タイトルの問いに対する回答は、「不動産投資を絶対に優先すべき」と考えます。なぜなら、その方が資産形成をスムーズに進めやすいからです。これは、私たち一人ひとりの貸し出し上限である「与信枠」が影響を及ぼしています。とくに、サラリーマンの方は与信枠をどう使うかで資産形成の大きな差がつきます。その仕組みを見ていきましょう。

金融機関がお金を貸し出す基準となる「与信枠」
マイホームを優先しても将来のお金は生まない
与信枠の壁のせいで経営規模の拡大が遅くなる可能性も
融資枠をどう使うかで、人生は大きく変わる

金融機関がお金を貸し出す基準となる「与信枠」

長期的な低金利政策により、世界中、日本中でお金が余っている時代。数多くの金融機関から私たちのもとに「お金を借りませんか？」というメッセージが届けられます。ショッピングや旅行はもとより、車などの高額商品も買いやすい状況といえるでしょう。金融機関がいくらまでお金を貸してくれるかの範囲を「与信枠」と呼びます。

与信審査では、その人の属性（年収・貯蓄・資産・勤務先・勤続年数など）が基準になりますが、サラリーマンは自営業者などよりも有利といわれます。理由は収入が安定しているため、貸し倒れリスクが少ないと判断されるからです。ちなみに、不動産投資の場合は購入予定物件の資産価値と収益性もあわせて考慮されて融資の可否や融資額が決まります。

マイホームを優先しても将来のお金は生まない

サラリーマンの方はせっかく与信で有利なわけですから、最大限に有効活用したいところです。この与信枠を旅行やショッピングなどの消費ではなく、不動産の購入に使うことで資産形成につながります。不動産には、「インフレに強い」「相続対策になる」「生命保険変わりになる」などのメリットがあります。

ただし、不動産といっても自分が住むためのマイホーム購入、そして、人に貸すための不動産投資があります。「マイホームと不動産投資どちらを先にすべきか」で迷った場合は、不動産投資を優先させるのが賢明です。なぜなら、マイホームで与信枠を使ってから不動産投資をはじめようとしても、「与信枠が足りない」という理由で、融資の審査に通らない可能性があるからです。

マイホームを優先しても、それが将来のお金を生むわけではありません。逆に、不動産投資を優先させれば、将来の私的年金の源泉をつくれます。

与信枠の壁のせいで経営規模の拡大が遅くなる可能性も

不動産投資と与信枠の関係を、さらにくわしく考えていきましょう。年収が多めのサラリーマンであれば、与信枠をマイホームに使っても、不動産投資への影響をすぐに感じないケースもあるでしょう。しかし、マイホームを先に購入すると、「規模を拡大しようとしたとき」に壁に突き当たる可能性があります。たとえば、将来、月○○万円の家賃収入を得るために 5部屋の投資マンション購入を予定。

収益物件を1部屋、2部屋と順調に買い進められましたが、与信枠が少ないために予定していた物件数を購入できなかった……こんな状況に陥る可能性があります。

もちろん、借入金の残債を減らすことで与信枠を再び増やし、投資マンションを買い増すことも可能です。とはいえ、この方法では経営規模を広げるのにかなりの期間を要します。数十年後、リタイヤしたときに「あのとき、マイホーム購入ではなく、不動産投資を優先すればよかった」と後悔するのだけは避けたいところです。

融資枠をどう使うかで、人生は大きく変わる

ここでは、「安定収入のあるサラリーマンは与信枠で有利なこと」「この与信枠を消費ではなく不動産に振り向けると資産形成が進みやすいこと」にフォーカスしてきました。融資枠をどのように使うかで、人生は大きく変わります。最近では、サラリーマンでも副業をしたり、個人事業主（プライベートカンパニー）を立ち上げたりするのが珍しくなくなっています。その選択肢のひとつが不動産投資です。この初期投資に与信枠を使うことで、効率的に人生の可能性を広げていきたいところです。