2019.4.11
税金

土地オーナーのやりすぎ相続税対策

(写真=Nomad_Soul/Shutterstock.com)
(写真=Nomad_Soul/Shutterstock.com)
土地オーナーは、資産規模が大きければ大きいほど、相続税対策に頭をひねらなければなりません。次世代へつなぐ財産を、できるだけ減らさない方法を模索するオーナーは多いです。

外部のプロフェッショナルに相続税対策を依頼するにしても、選定方法や依頼方法がわからないこともあるでしょう。そこで、最適な対策を立てる秘訣を考えていきましょう。

相続問題の現状

少子高齢化の進展により、相続問題は以前にも増して身近なものになりました。2015年の相続税基礎控除額の切り下げ(増税)によって対象者が増えたことで、相続税の申告件数は増えています。

2018年12月に国税庁が発表した相続税申告書の概況によると、2017年度中に亡くなったのは約134万人、うち相続税課税対象となったのは11.2万人、課税割合は8.3%で2016年度より0.2ポイント増加しました。

相続税額の合計は2兆185億円、1人当たりの納税額は1,807万円(2016年度は1,764万円)でした。相続財産の構成比は、土地が36.5%、現預貯金が31.7%、有価証券15.2%となっています。

年度別の相続税納付額の推移を見ると、2015年の基礎控除引き下げの影響で、課税価格、納税額、納税者数のすべてがこの年を境に上昇しています。

相続対策ビジネスの現状

相続税が身近になったことで、相続対策をビジネスとするプレーヤーも増えています。当然ながら、彼らは自分にとって有利(得意)な商品・サービスを提案してくる可能性が高いです。

2022年問題として取り上げられた生産緑地の指定解除問題が、その一例です。アパート建築を勧める業者が、事前に生産緑地のオーナーに営業をかけていました。ところが、国交省が10年の延長を決めたため、東京都では対象面積の8割が生産緑地の延長を希望しているそうです。これによって、賃貸アパート建築は下火となりました。

相続財産が大きいオーナーこそ、対策として取るべき選択肢は広いはずです。土地活用一つをとっても、賃貸アパートだけでなく、大規模マンションや戸建て賃貸、高齢者向け施設、許認可保育園、コインランドリーやトランクルームなど様々です。また、あえて何もしないという選択肢もあります。

数多く提案される処方箋の中で、どれが最適かは、家族構成、資産規模、土地の形状、場所、そして何よりオーナーがどうしたいのか、によって大きく変わります。

やりすぎ相続税対策

相続対策が、当初想定した結果にならなかったという話も聞くようになりました。金融機関や不動産業者に勧められて全額ローンでアパートを建築し、その借入金で相続財産を圧縮するスキームですが、対象の土地が空室リスクの高い場所では、返済が滞ったり、キャッシュフローが回らなくなったりして、結局それ以外の不動産を売却せざるを得なくなるなど、本末転倒な例も散見されます。

また、一時流行したタワーマンションを使った節税も下火になりました。被相続人が死ぬ間際に購入し、その後すぐに売り抜けたことを、税務当局が税逃れと指摘したのです。

現在、認知症対策としても注目されている民事信託(家族信託)は様々な活用方法がありますが、融資などクリアすべき問題もあります。ただし、最近ようやく金融機関も本腰を入れ始めたので、今後の法整備にも期待したいところです。

相続財産もポートフォリオが必要

このように専門家に任せっぱなしにすると、オーナーが理解できない提案が飛び込んでくることがあります。シンプルな提案を用いて、自身の状況に合った対策を取ることが重要です。

すべての土地が財産になる時代は終わりました。価値を生まない土地は、売却も視野に入れて、資産の組み換えを考える必要があります。

もちろん売却だけが解決手段ではありません。土地の場所にもよりますが、定期借地権を活用しながら、土地を貸して収入を得て納税資金に備える、といったこともできます。地域によっては、権利金と地代で売却益と同等の利益を得ることもできます。

現在は、不動産と金融資産のポートフォリオを考えた上で財産を守ることが必要な時代なのです。

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