2019.9.3
不動産投資

不動産投資をするなら知っておくべき、路線価の基本

(画像=happymay/Shutterstock.com)
(画像=happymay/Shutterstock.com)
国税庁は7月1日に路線価を発表し、その内容が新聞やネットなどのメディアで取り上げられました。毎年この時期に話題になる「路線価」とは、どんなものでしょうか? 不動産投資にも密接に関係する路線価について、理解を深めておきましょう。

路線価トップは34年連続であの場所に!

2019年の全国標準宅地における路線価は、前年比1.3%の上昇と報道されました。4年連続の上昇で、全体としては土地価格が緩やかな回復傾向にあることがわかります。

路線価トップとなったのは、34年連続で東京都中央区銀座5丁目の文房具店「鳩居堂前」で、価格は1平方メートル当たり4,560万円。前年から2.9%上昇しています。A4のコピー用紙1枚分でも約285万円ですから、とてつもない金額です。

路線価とは何か

「路線価」とは、国税庁が集計し毎年7月に発表する土地の価格のこと。道路に面する宅地の1平方メートル当たりの価額です。土地の価格は「一物四価」とも「一物五価」とも言われ、一つの不動産に対して、以下のように複数の価格が存在します。

・取引価格(時価)
・地価公示価格
・基準地標準価格
・路線価
・固定資産税評価額

それぞれ調査主体や調査方法、公表時期が異なり、お互いを補完する役割を果たしています。なかでも路線価は、税務署が相続財産の評価額を決める際に使う価格です。そのため、「相続税路線価」「相続税評価額」とも言われています。

市町村が固定資産税の価格を決める時に使われる「固定資産税評価額」を「固定資産税路線価」と呼ぶこともあり、「相続税路線価」と混同されがちですが、単に「路線価」と言う場合、通常は「相続税路線価」を指します。

ちなみに相続税路線価の価格は、国土交通省の発表する地価公示価格の約8割です。

路線価の調べ方は?

実際に土地の路線価を調べてみましょう。国税庁の路線価図で調べることもできますが、一般財団法人 資産評価システム研究センターの公表している「全国地価マップ」で調べるほうが、住所で検索できるため簡単です。

住所で検索して該当する土地が含まれる路線価図を表示させたら、その土地に面している道路の路線価を確認します。路線価は、「510D」のように表示されているはずです。

前半の数値は、1平方メートル当たりの千円単位の路線価です。つまり、510(千円)は51万円という意味です。末尾のアルファベットは借地権割合を示しています。借地ではない土地の路線価を調べる時は、気にする必要はありません。

1平方メートル当たりの路線価がわかったら、土地の面積を掛け算します。上記の路線価で70平方メートルの土地なら51万円×70平方メートルで、路線価(相続税評価額)が3,750万円であることがわかります。区分所有マンションの場合は敷地全体の路線価を計算し、持分の割合を乗じて所有分の土地の路線価を求めます。

路線価の異なる2つ以上の道路に面する土地の場合は、それぞれの道路に接している割合を計算し、価格を補正する必要があります。なお、郊外にある土地には路線価がないこともあり、その場合は「評価倍率表」を使って路線価を求めます。詳しい計算方法は国税庁のホームページを確認するか、税務署で確認してください。

路線価は不動産投資にとってどんな意味がある?

不動産投資においては、投資判断をする際に路線価を活用できます。

路線価は、実勢価格よりも安いことが多いです。一般的には、路線価は実勢価格の70~80%です。したがって、販売されている物件の路線価を調べて販売価格(に占める土地価格)と比較することで、割安か割高かを判断できます。

また、路線価は融資に深く関係しています。金融機関では融資金額を決める際に、実勢価格ではなく路線価や固定資産税路線価を参考にすることが多いからです。よって、これから買おうとする物件の路線価を調べることで、融資を受けられるおおよその金額を事前に予測できます。

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