2019.7.8
不動産投資

不動産投資の成功と失敗……結局のところ決め手は何?

(画像=Mopic/Shutterstock.com)
(画像=Mopic/Shutterstock.com)
不動産投資を成功させるための方法については、本やメディアなどさまざまなところで解説されています。その中でたくさんの成功ポイントが挙げられていますが、「これだけは欠かせない」という一番重要なことは何でしょうか?

成功させるためのポイントは「好立地」と「家賃設定」

不動産投資の成功ポイントとして、一般的によく挙げられるのは「好立地」と「家賃設定」です。この2つがそろったとき、安定経営が実現しやすい環境になるといえるでしょう。具体的には、立地なら人気路線の駅前マンションを選ぶと、入居者付けがしやすくなります。なぜなら、利便性が高いエリアなら「住みたい」と考える方がいくらでもいるからです。

たとえ、空室が発生しても物件情報のPRさえしっかりしていれば短期間で入居者が決まるケースが多いでしょう。ただし、好立地だからといって割高な家賃は敬遠されます。あくまでも周辺相場に合わせた家賃設定が大切になります。割高な家賃が許されるのは、人気のある新築マンションだけです。あとは、中古物件であれば良好な状態も欠かせないでしょう。

・入居者が退去したときにハウスクリーニングや修繕をしっかりする
・エアコンや給湯器などの住宅設備を定期的に入れ替える

例えば、上記のような部分に手が行き届いていないと、空室期間が長引いたり退去が頻繁に起こったりする原因になります。

不動産投資を成功させる決め手は「優秀な管理会社」

ここまで紹介してきたようなポイントは、あくまでも不動産投資を成功させるための前提条件です。これらは、不動産投資家のほとんどの方が気にする事柄であり、これだけでは他の投資家との差別化にはなりません。不動産投資を成功させる決め手となるのは「優秀な管理会社」の存在です。この部分なしに不動産投資の成功はありえません。

不動産投資というと、先に挙げたような立地や物件の状態といったハード面に目が行きがちですが、管理会社のサポート力・コンサル力というソフト面も欠かせないポイントです。これは、現実のシーンで考えてみるとわかりやすいのではないでしょうか。例えば、好立地のマンションを所有していても、入居者募集のPRが適切に行われなければ空室が続きます。

また、入居者からクレームがあったときに管理会社が適切な対応をしてくれないと、退去に発展したりします。このように、管理会社は不動産投資を成功させるキーマンなのです。

管理会社は「トラブル対応力」と「コンサル力」が重要

不動産投資の魅力として「ほったらかしで資産運用ができる」と紹介されることがよくあります。しかし、これが実現できるのも優秀な管理会社のサポートがあってこそ。力のない管理会社が担当している物件を放置すれば、長期空室が発生するリスクは高まります。具体的に優秀な管理会社とそうでない管理会社の違いは、「トラブル対応力」と「コンサル力」の2つに集約されると考えられます。

1つ目の「トラブル対応力」では、近隣トラブルや水漏れ発生などが起こっても、スピーディーな対応で被害を最小限に抑えることが可能です。それにより、入居者満足度が上がって安定経営がしやすくなるでしょう。2つ目の「コンサル力」では、必要なタイミングで必要な提案をしてくれます。例えば、「そろそろ住宅設備が交換した方がいい」「家賃の周辺相場がこれくらいなので調整した方がいい」といった具合です。

優秀な管理会社を見極めるための3つのチェック項目

では、こういった力を備えた管理会社を見極めるにはどうしたらよいでしょうか? 最終的に、パートナーとしてつきあってみるしかありませんが、ある程度は事前ヒアリングでチェックすることができます。1つ目のチェック項目は「管理戸数」です。管理戸数が多いということは大勢のオーナーから信頼されている証になります。

2つ目のチェック項目は、「管理物件の平均入居率(稼働率)」です。数値が高い管理会社ほど力があるといえるでしょう。そして、3つ目のチェック項目は「会社の基本情報」です。「どれくらいの歴史があるか」「社員は何名いるか」「社内の人材育成制度はどうなっているか」などを聞いておくと参考になるでしょう。

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