2019.1.5
不動産投資

災害大国ニッポンで不動産投資の自然災害リスクを抑える方法論

(写真=metamorworks/Shutterstock.com)
(写真=metamorworks/Shutterstock.com)
多くの方々がご存じのとおり、日本は世界有数の地震大国です。1996年以降に人的被害を伴った震度4以上の地震だけでも150回以上にのぼり、その中で数百人以上の死傷者が出ている地震は14回も発生しました(2018年10月現在)。

今後も起こり得る地震からの影響やリスクと無関係ではいられない日本国内で、不動産投資をするにあたって考慮しておきたい対処方法について考えてみましょう。

震度6強で半数以上の木造建築が全壊する

巨大地震発生時に最も大きな被害を受けるのは木造建築の建物です。致命的な被害を受ける木造建築物は震度6では20%以下であるのに対し、震度6強になると50%を超え、全壊のリスクが跳ね上がります。このことから、木造の一戸建て住宅や一棟アパートなどは、巨大地震が発生すると、全半壊のリスクが顕在化することが想定されます。

地震だけでなく台風のリスクも顕在化

私たち日本人は、自然災害のリスクというと、長らく「地震」を強く意識してきた傾向があります。巨大地震で甚大な被害が発生している様子をテレビなどで目の当たりにするにつれて、不動産投資においても地震のリスクを意識せざるを得ないというのが実際のところでしょう。

しかし、2018年はそれに「台風」も付け加えざるを得ないほどの被害が発生しました。台風21号が直撃した関西地方ではマンションの窓が破損するなどの被害が発生し、災害に強い建物であるとされてきた鉄筋建築のマンションにおいても災害対策が必要だということを実感させられました。

不動産投資家にとって、アパートやマンションといった建物は大切な資産です。こうした資産を守るためには、地震だけでなく台風も含めた自然災害リスクを考慮し、対策する重要性が、ますます高まっているといえます。

建物が全半壊して投資価値を失ってもローンは残る

ローンを利用して収益物件を購入した場合、その返済中に災害によって所有している物件が全半壊し、家賃収入が途絶えてしまう可能性もあります。家賃収入が入らなくなってもローンの返済が免除されるわけではありません。収益が入ってこなくなる一方で、ローンの返済義務だけが残る、という最も懸念すべき事態になりかねません。

物件選びや保険の活用で災害リスクを織り込んだ不動産投資を

事業の成功をより確かなものにするためには、あらゆるリスクを想定しておくことが定石です。不動産投資には「空室リスク」や「家賃滞納リスク」などが付き物ですが、それに加えて「自然災害リスク」を想定した投資計画が求められます。主に考えられるリスク管理方法は、2つです。

●災害に強い物件選び

地震や台風などの災害が発生しても影響を受けにくい建物を選ぶことは、リスク管理方法として有効です。もっとも、昭和56年(1981年)の新耐震基準に適合している建物であれば、一定の耐震性能は期待できるでしょう。

この点を踏まえて、中古物件から投資物件を選ぶ場合には、新耐震基準が適用されている建物から選ぶとよいでしょう。入居希望者の耐震性能に対する関心も高いため、新耐震基準に適合していない物件は古いだけでなく、危険な賃貸住宅だと見なされる可能性があります。

●保険の活用で災害リスクに備える

自然災害による被害は不可抗力である部分も大きいため、災害に強い物件選びと同様に重視したいのが、保険の活用です。収益物件を守るための保険として加入しておきたいのが、地震保険と火災保険です。

地震保険は、自然災害である地震発生時の被害を補償することが目的ですが、建物が被害を受けるリスクは自然災害だけではありません。入居者の火の不始末による火災発生といった人災も考えられるため、自然災害で火災が発生するリスクも含めて、火災保険にも加入しておきましょう。

マンションとアパートを比較すると、やはり木造建築であるアパートのほうが災害リスクは高くなります。マンションなら安全かというと、100%安全とは言い切れませんが、相対的に鉄筋建築であるマンションのほうが災害被害を受けにくいことは明らかでしょう。頑丈な建物選びと保険の二枚腰で、大切な収益物件を自然災害から守りましょう。

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