2018.12.7
不動産投資

不動産投資の入居率、賃料などの格差が広がっている

(写真=chaythawin/Shutterstock.com)
(写真=chaythawin/Shutterstock.com)
地価が上昇し、建築費も高止まりしているため新築マンションの価格が上昇しています。その上がり方にはエリアにより大きな差があり、マンション投資を考える場合、どのエリアに取得するかが重要なポイントになっています。

地価が上がり建築費も高止まり傾向に

新築マンションは土地取得費、建物建築費、分譲会社の利益、その他経費などの費用を積算し価格形成されます。そのうち土地取得費に関してはこの数年マンション立地の適地である大都市部の利便性の高い土地の価格は上がり続けています。国土交通省の『地価公示』から東京圏の住宅地の価格をみると、2017年は0.7%、18年が1.0%の上昇でした。

建築費も国土交通省の『建築工事費デフレーター』によると、2011年度を100とした指数が、18年7月には113.9にまで上がっています。一時横ばい傾向にあった建築費が18年に入って再び上昇、高止まりの気配をみせているのです。

分譲会社の利益や経費に関しては人材不足や働き方改革などから人件費の単価引上げが求められており、経費を削るわけにもいかなくなっています。
つまり、新築マンションの価格を決定するどの要素をみても上昇の圧力が高い状況が継続しているといえます。

大都市圏の中でも優勝劣敗の格差が広がりつつある

しかし、この価格の上昇は全国一律に発生しているわけではありません。先に、『地価公示』で東京圏の地価が上がっていることを紹介しましたが、実は三大都市圏以外の地方圏の地価は、17年は-0.4%、18年でも-0.1%と下落が続いています。上がる場所、上がらない場所、あるいは下がる場所の二極化が鮮明になっているのです。これは、大都市圏と地方圏の関係だけではありません。大都市圏内においても格差が広がりつつあります。

より便利な場所に企業や人が集まり、地価が上がり、賃貸住宅の入居率が高まり、賃料も上がる一方、同じ大都市圏にあっても、不便で人気のない場所からは人が遠ざかり、入居率は低下、賃料も下がることになります。

都心部ほど賃料が上がり、郊外は下がっている

その賃料の変化を、東日本不動産流通機構がまとめている『首都圏賃貸居住用物件の取引動向』からみてみましょう。首都圏の13年7月~9月と18年7月~9月を比較してみると次のようになっています。

              13年       18年     変動率
埼玉県           6.9万円      6.8万円   -1.4%
千葉県           7.2万円      7.0万円   -2.7%
東京23区         9.8万円      10.4万円   +6.1%
東京都下          7.5万円      7.6万円   +1.3%
横浜市・川崎市       8.4万円      8.5万円   +1.2%
その他の神奈川県      7.0万円      6.8万円   -1.4%

東京23区、東京都下、横浜市・川崎市はこの5年間で賃料が上がっているものの、埼玉県や千葉県、横浜市・川崎市以外の神奈川県ではむしろ下がっているのです。

東京23区でもマンション賃料の上がり方には大きな差

さらにいえば、同じ東京23区でも、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区やその周辺の人気エリアと、城東・城北エリアでは格差があります。

たとえば、東京都港区の18年7月~9月のマンション賃料の平均は18.8万円で、5年前の13年の17.4万円に比べて8.0%上がっています。千代田区も14.3万円から14.7万円へ2.8%の上昇、中央区は11.7万円から13.9万円へ18.8%も上がっています。しかし、城北や城東エリアの各区ではほとんど上がっておらず、わずかですが下がっている区もあります。
マンション投資においては入居率が高く、賃料が下がらずにむしろ上がり、資産価値も安定しているエリアを見極めることがたいへん重要です。

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