2018.10.30
不動産投資

加熱?先高?まだ、不動産購入する時の判断材料は?

(写真=watchara panyajun/Shutterstock.com)
(写真=watchara panyajun/Shutterstock.com)
不動産投資だけでなく投資を行うときは、「いつ買うか」「いつ売るか」といった入口戦略と出口戦略が重要です。このタイミングを間違えると、投資が失敗に終わるのは理解できるのではないでしょうか。不動産投資の入口戦略である物件購入ですが、「今、東京で不動産を買うべきなのか否か」を考えていきましょう。

また、不動産に限定しない投資全般において「投資期間をどのくらいにするか」ということも重要です。
5年なのか、10年なのか、はたまた30年なのか、投資全般においてはこれを事前に決めておくことがとても大事です。株式投資において短期トレードと長期トレードでは取るべき戦略や請け負うべきリスクも異なります。一方、不動産投資の投資期間は、いろいろな考え方ができます。なぜなら、例えばFXや日経先物などのようにロスカットや限月取引など、外部から強制的に手仕舞うことがないからです。場合によっては、代々に渡り相続することも可能です。

投資期間を想定した上で、現状が不動産を買うのに適しているか否かを考えることが大事ですが、現実問題として将来のことは誰にもわかりません。特に日本の場合、人口減がすでに始まり、エリアによっては、将来需給ギャップが起こることは目に見えています。長期投資を前提に考えた時、いつのタイミングが購入時期として適しているのでしょうか。また、何を判断材料に考えたらよいのでしょうか。

2008年からの首都圏マンションの現状は?

「今後価格がどうなっているのか」を考えることはとても重要です。その際、参考にするのが過去の価格推移です。

下記は株式会社東京カンテイが出した、マンション価格の代表的な指数である2008~2017年における70平方メートルの首都圏(1都3県)中古マンションの価格推移となります。

2008年 3,128万円
2009年 2,824万円
2010年 2,965万円
2011年 2,979万円
2012年 2,863万円
2013年 2,791万円
2014年 2,851万円
2015年 3,070万円
2016年 3,476万円
2017年 3,577万円

このデータは首都圏全体を表しているので、地域によっては全く異なる様相かもしれません。しかし、全体を把握するためには、とても分析しがいのあるデータです。2008~2017年の価格の底は2013年でリーマンショック後の2009年よりも低い数字となっています。しかし、2012年に与党が民主党(当時)から自民党へ変わり、アベノミクスが発動されてから、不動産価格も上昇していることが見て取れます。

不動産市況は経済指標の中では遅行指数なので、株価の上昇より若干遅れて上がってきています。2014年以降は上昇率がみるみる上がり、各年の対前年比は、2015年7.7%、2016年13.2%、2017年2.9%となっています。ということは、2017年は上昇率が鈍っていることがわかります。この原因は、これまで上昇をけん引してきた東京都の上がり方が調整局面入りし、限定的な価格上昇に収まったことが原因です。

今後の価格を予想するためにチェックするべき指標は?

不動産価格の将来を占うのに重要な指標は2つあります。その一つが株価です。日経平均でもTOPIXでも良いのですが、株価は景気動向指数の中でも先を行く先行指数と位置づけられていますので、これを見ていくと、ある程度の予測はつきます。さらに、金利の影響は不動産投資につきものの銀行融資に大きく影響します。特に長短金利差は、代表的先行指標の一つでもあるので、この指標も注目です。

さらに、2018年1月に起こった「かぼちゃの馬車問題」で、銀行融資がかなりタイトになっているのは間違いありません。銀行は、担保のとれる不動産は、絶好の融資対象と考えてきましたが、金融庁からの圧力もあり、今後はより一層融資について厳しく監視していくこととなるでしょう。
投資用不動産の価格は金融機関の融資姿勢に連動します。「かぼちゃの馬車問題」では主に1棟物件への融資が厳しくなりました。その結果、今後、1棟物件の価格は安価になる可能性があります。逆に1棟物件と比較し単価の低い、ワンルームマンションは個人の与信から融資が付きやすいので、価格が崩れることは今のところ、可能性が低いといえるかもしれません。

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