2019.3.20
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2019年以降の社会的イベントと賃貸経営にまつわるポイント

(写真=Fahkamram/Shutterstock.com)
(写真=Fahkamram/Shutterstock.com)
2019年は、東京オリンピックが翌年に開催され、2025年には大阪万博が開催されるなど、ビッグイベントを間近に控えています。このような社会インフラに影響を与えるイベントだけでなく、消費税増税、民法改正など賃貸経営にかかわる変化も見逃せません。この記事では2020年東京オリンピック開催まで、年表形式で見ていきたいと思います。

2019年1月 地震保険料改定

2019年1月には地震保険料の改定がありました。今回は、2017年1月に続き2回目の改定となります。これは、各種基礎データである震源モデル、住宅土地統計調査を基に再計算し直したものです。全国平均で、約3.8%の値上げとなります。特に首都圏では10%以上の大幅アップとなります。2019年5月1日には新元号スタートです。

2019年7月から相続税関連法の一部施行

民法の相続に関連する箇所のうち、2018年7月13日の公布から1年以内に施行の項目が施行されます。例えば、下記のような項目です。

・配偶者居住権の新設
・自宅の生前贈与の尊重
・預貯金債権の仮払い制度の開始
・自筆証書遺言方式の変更
・法務局における自筆証書遺言の保管制度開始
・遺留分制度減殺請求権返還の仕方の変更など

2019年9~12月には、ラグビーワールドカップ全国12会場で開催されます。

2019年10月1日 消費税増税

前回2014年以来5年ぶりの消費増税。酒類、外食費を除く食品類の税率は8%のまま据え置く軽減税率も同時に導入します。計算方法が複雑になる上、ポイント還元導入も予定され、当初は混乱する可能性が高いでしょう。賃貸経営においては、収入に当たる家賃自体は非課税ですが、仕入れにかかる諸経費、各種費用は10%になるため、オーナーにとっては支出増となります。何も対策をしないと2%が負担増となるため、できる限りの節税対策を考えることが必要です。

2019年下期 相鉄線 JR線 直通運転開始

相鉄線西谷とJR東日本の東海道貨物線の羽沢横浜国大駅との2.7キロメートルが完成し、相鉄線からの直通運転が開始されます。まだ、正式発表されていませんが、相鉄線から湘南新宿ラインを使い、渋谷、新宿、池袋、そして大宮、川越線まで直通運転される計画もあるようです。このJR貨物線は、一部を除いて旅客列車には使われていない路線です。JR横須賀線新川崎で横須賀線と合流し、その後は湘南新宿ラインにのることが想定されています。

2020年4月 民法改正が施行

2017年に改訂された民法(債権法関連)が施行されます。今回の改定は200項目にも及ぶ大幅改定で、明治以来の改定となるため、賃貸オーナーにも影響大です。大きな改正点は10点ですが、そのうち以下の最低3つを押さえておきましょう。

①:敷金および原状回復ルールの明確化
②:連帯保証人の保護に関するルールの明確化
③:建物の修繕に関するルールの明確化

①の敷金に関しては、現状不動産取引慣習により行われてきましたが、今回明文化されます。

「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」(改正民法 第622条の2)

敷金は借り主の債務不履行(賃料滞納など)があった際に、その弁済に充てるためのものであることを明確にしました。そして、契約終了などによる明け渡しの際には、敷金から賃料滞納などの債務不履行額を差し引いた額を借り主に返還しなければならないこととなります。さらに、これまで借り主と貸し主の間で締結してきた「原状回復ガイドライン」によって運用されてきた部分が民法に明文化されることとなります。

これも従来のガイドラインの通り、借り主に責任のない、経年劣化による毀損などについては原状回復義務がないとするものです。

2020年春 5Gの商用化が開始

これにより、すべてのものがインターネットにつながる時代がより進行することとなります。賃貸物件にインターネット環境を整えることは、もはや絶対条件となります。

2020年 春 高輪ゲートウェイ駅 開業

JR山手線、京浜東北線、田町~品川間で西日暮里以来の新駅が開業します。以前、田町電車区といって、東海道線の車両を留め置く電留線だった箇所が、上野~東京間の上野東京ライン開通に伴い、電車の流れが変わり、品川駅が有効活用されることで、田町電車区にとって代わり再開発されます。敷地跡は13ヘクタールで東京ドーム3個分となり、駅周辺は商業施設だけでなく。オフィス棟も作られます。オリンピック前に暫定開業し、2024年に正式に街開きとなります。

2020年春 虎ノ門新駅開業

東京メトロ日比谷線、霞が関~神谷町に新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開業します。駅名が表す通り、虎の門ヒルズ一体の再開発と合わせ、2020年のオリンピック前に暫定開業、2022年に最終完成の予定です。これにより、駅を中心として街全体の一体化が進み、オフィス、ホテル、商業施設など魅力度が増大します。

2020年7~9月 東京オリンピック パラリンピック開催

東京オリンピックは、7月22日から8月9日まで19日間、パラリンピックは8月25日~9月6日までの12日間の開催です。特にこの時期のインバウンド効果、それにホテル、民泊需要がアップするなど、経済効果が期待されます。オリンピック後を心配する声もありますが、これを契機に日本全体が観光立国として世界に向けてアピールする絶好の機会ととらえるべきではないでしょうか。


中村 伸一 (株)マネーデザイン代表取締役

学習院大学卒業後、外資系会計事務所、銀行、証券会社を経て、2014年FP会社である株式会社マネーデザインを立ち上げ、代表取締役に就任。
日本人のマネーリテラシーを上げることが、ひいては日本経済の向上につながるという信念のもと、Web上でのお金に関する情報発信や講演活動を行う。またFPとして、ライフプランをベースにした、中小企業、個人のお客様の住宅購入、各種生命保険加入、資産運用、相続・事業承継などのご相談を承っている。

保有資格
ファイナンシャルプランナー(AFP)、宅地建物取引士、証券外務員1種、生命保険シニアライフコンサルタント、変額保険販売資格、海外ロングステイアドバイザー、日商簿記検定2級

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