2019.2.8
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2019年、投資用マンション購入は見送るべきか?高騰する物件価格、低金利、消費税増税…

(写真=GrooveZ/Shutterstock.com)
(写真=GrooveZ/Shutterstock.com)
不動産投資家にとって、2019年は迷いが生じやすい時期かもしれません。マンション価格は高止まりしており、もし値下がりするなら、値下がりしてから物件を購入するという判断もある一方、低金利な状況や消費税増税前の購入などを決断する方もいるでしょう。物件購入のベストタイミングについて考えます。

2018年、首都圏マンションの価格は失速したか?

首都圏のマンション価格は高騰しているといわれます。実際に、相場はどのように動いているでしょうか。株式会社不動産経済研究所が2018年12月に発表した「不動産経済 マンションデータ・ニュース」によれば、首都圏の新築マンションの平均価格は次のように推移しています。

●2012年 4,540万円(64.5万円/70.38m2
●2013年 4,929万円(69.7万円/70.71m2
●2014年 5,060万円(71.1万円/71.16m2
●2015年 5,518万円(77.9万円/70.83m2
●2016年 5,490万円(79.3万円/69.23m2
●2017年 5,908万円(85.9万円/68.77m2
●2018年 5,864万円(87.0万円/67.40m2
※2018年は1~11月
※東京都区部・都下・神奈川県・埼玉県・千葉県
※()内はm2単価/平均面積

2017年(5,908万円)と2018年(5,864万円)を比較すると、物件価格は低下しているようにみえますが、坪単価では2018年の方が上昇しています。つまり単価自体は継続して上昇していますが、販売されたマンションがコンパクト化し、平均面積が縮小しているため、平均価格が2017年と比較し低下しているにすぎません。このデータを見る限り、新築マンション相場の高止まりは2018年時点も続いているといえます。値上がり傾向は中古マンション市場も同様です。

メディアのマンション暴落説は数年前から続いている

この高騰する新築マンション相場に対して、経済・一般メディアでは値下がり局面に入るとの論調が目立ちます。雑誌やネットでこういった記事や特集に触れた方も多いでしょう。2012年と2018年の新築マンションの平均価格(首都圏)を比較すると、1,300万円以上も上昇しています。この反動を警戒するのもわかりますが、注意したいこともあります。

実は、メディアによる首都圏マンションの値下がり予測は、かなり以前から続いているのです。そのような記事が目立つようになってからも、新築マンション価格は上昇を続けました。メディアは不安を煽ることで、部数やアクセスが伸びる面もあります。それを割り引いたうえで情報収集するべきでしょう。

かつては金利8%の時代も!物件購入タイミングでは金利動向が重要

物件購入のタイミングを考えるうえでは、マンション相場に加えて、金利動向も外せません。日本では長期的な低金利が続いていますが、1990年前後のバブル期には住宅ローンの金利が8%前後だった時代もあります。国内外の情勢や政策によっては、低金利な状況が崩れる可能性も十分あります。いくら物件価格が下がっても、金利上昇分による支払い増加でそれが吸収されては意味がありません。マンション相場と低金利の両方をウォッチしつつ、物件購入のタイミングを考えるのが賢明です。

新築マンションなら消費税増税も見逃せない

もうひとつ、物件購入のタイミングの判断材料になるのは、消費税10%の増税(2019年10月~)です。マンション売買といっても、個人間の中古マンション取引は消費税がかからないため増税に影響されません。(※1)一方、新築マンションや不動産会社などが売り主の中古マンションの「建物部分」は消費税が適用されます。(※2)そのため、消費税が上がれば負担は増えます。

仮に建物部分が2,000万円なら、消費税8%と10%では「40万円」の差額になります。マイホーム目的のマンション購入であればローン減税などがありますが、投資目的の場合は優遇策がありません。(ただし、相続税関連を除く)消費税負担の抑制を重視するなら、消費税10%が適応になる前に購入するのが得策です。

※1 所有権移転登記時、司法書士への報酬などには消費税がかかります。
※2 仲介手数料にも消費税がかかります。

物件購入が遅くなると返済期間が短くなることも

ここまでお話してきたように、不動産の購入タイミングは次の 3 つがかかわってきます。

●マンション相場の動き
●低金利
●消費税増税

さらにいえば、「物件購入を迷うことで発生するリスク」も考慮するべきでしょう。サラリーマンの方が、老後のために不動産投資を行うようなケースでは、ローン完済のタイミングを定年前後に設定することもあります。スタートが遅くなれば、その分、返済期間が短くなり月々の返済額が増えてしまいます。これらの要因をバランスよく考えながら、ご自身にとってのベストな物件購入タイミングを見つけましょう。

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