2019.6.20
資産運用

投資に不動産は欠かせない!利回りから見るREITの活用方法

(画像=StockEU/Shutterstock.com)
(画像=StockEU/Shutterstock.com)
投資といえば、まず株式投資を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。たしかにTOPIX(東証株価指数)や日経平均などの株価指数は日本経済の象徴的存在です。ただ、金融商品にはさまざまな種類があります。長期的に安定した運用を目指すのであれば、他の商品を組み入れることをおすすめします。それはREIT(リート:不動産投資信託)です。

配当込みの指数は株価指数に勝ち続けている

次の2つの図は、2003年以降におけるREIT指数とTOPIXの運用結果を表すグラフです。配当なし指数には大きな差が見られませんが、配当込みだと圧倒的にREITが勝っています。特に2010年3月以降は一貫して上回り、2019年時点では約1.4倍のパフォーマンスとなっています。

 

なぜREITの配当込みパフォーマンスは高いのでしょうか。配当なし指数のグラフからわかるように、値動きから得られる利益(キャピタルゲイン)について、REITと株式に大差はありません。配当(投資信託では分配金といいます)によって継続的に得られる利益(インカムゲイン)が大きく貢献していることがわかります。

インカムゲインに差が開く理由は主に二つあります。一つは収益構造の違いによるものです。株式における配当は、会社が儲かっていないときなどに無くなることが珍しくありません。しかしREITが持つ不動産から生まれる賃料収入は、毎月決まった金額を受け取ることができます。そのため利益が安定しやすいのです。

もう一つは税制優遇です。一定の基準を満たしたREITは実質的に法人税が免除されます。本来、税金となる部分を分配金に回せるので、そのぶん投資家にとってパフォーマンスが良いというわけです。

保有期間が長ければ長いほど、最終的に得られるインカムゲインは増えます。投資を始めるかどうか迷っている人は、まずREITを選択肢の一つに入れるとよいでしょう。早ければ早いほどトータルのパフォーマンスは高くなります。

株式とREITの両方を買うことでリスクを下げる

資産全体のパフォーマンスを考えると、株式だけを買うのではなく、REITも持ったほうが安心です。

資産運用の全体設計を行う際によく重視されるポートフォリオ理論はご存じでしょうか。値動きの異なるいくつかの金融商品を同時に持つことで、資産全体のパフォーマンスに対するリスク(大きく値下がりする危険性と考えてください)の割合を下げることができる、というものです。

先ほどの配当なし指数のグラフを見ると、2015年から2018年までにおけるTOPIXとREIT指数の値動きは正反対です。今後も同じような動きが続くかどうかはわかりませんが、少なくとも株式一辺倒の運用よりも、同時にREITを持っておいたほうが全体的なリスクは下げられます。

資産全体の中に不動産を取り入れる意義

REITの配当込みパフォーマンスが優れていることからもわかるように、不動産への投資は主にインカムゲインを目的とします。

株式は基本的にキャピタルゲインを狙うことが多いものです。理論上の株価は配当から算出されるという考え方がありますが、配当政策の自由度から見ても、投資家にとって株式は安定して高い収益が得られるものになりにくいのです。

われわれの生活になじみのあるGoogle(親会社であるアルファベット)、Amazonなどの企業は配当を出していません。iPhoneやMacなどで知られる Appleも無配だった時期がありました。配当よりも企業としての成長にお金を使うことにより株価を高め、キャピタルゲインを目指す投資家を集めるためです。このような考え方を世界的な大企業が取っていることから見ても、インカムゲインを狙う人にとって株式は有望な投資先ではありません。

株式の値動きは魅力的に映ることもありますが、長期の運用を考えると不動産に軍配が上がります。インカムゲインを主な目的とするのであれば、REITをメインに運用するのが良いでしょう。

さらに実物不動産は収益の安定性という特長を持ち、節税や相続対策としての一面もあります。資産の一部または大半を不動産で持つことで得られるメリットは大きいものになるでしょう。REITは手軽に買える不動産です。実物不動産を買うまでのつなぎとして活用してはいかがでしょうか。

REITは使い勝手の良い金融商品 

REITは継続的な利益を多く得られることが魅力の金融商品です。株式とは違った値動きをするので、資産全体のリスクを下げるために持っておくことにも使えます。REITでインカムゲインの魅力を知ってから、さらにメリットの多い実物不動産を手に入れるのも良いでしょう。

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