2018.12.29
資産運用

老後の住まいの選択肢、リバースモーゲージの現状

(写真=goodluz/Shutterstock.com)
(写真=goodluz/Shutterstock.com)
日本の高齢化において、長生きリスクと高齢者の住まいは避けては通れない問題です。高齢者にとって公的年金だけでなく企業型、個人型といった私的年金に加入していれば、老後の生活も安心できますが、なかなか十分とは言えない方々も多いのではないでしょうか。そこで老後資金を確保する一つの選択肢として所有しているお住まいを有効活用できるリバースモーゲージという仕組みがあります。では早速、その仕組みと新しく出た住宅金融支援機構の「リ・バース60」の内容を見ていきましょう。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージは、住宅の資産価値を活用して金融商品に置き換える仕組みと考えるとわかりやすいかもしれません。所有されている戸建て、マンション(最近はマンションでも場所によっては可能になりました)を担保に金融機関から老後の生活資金などを借ります。その特徴として、毎月の支払いは利息のみとなり、元本返済は借り入れした人が亡くなったときに返済する仕組みです。

金融機関は所有者が亡くなった後、担保物件を売却することによって、元本を回収します。リバースモーゲージを取り扱う金融機関は年々、増えています。リバースモーゲージのパイオニア的存在の東京スター銀行をはじめ、今では3大メガバンクのみならず、地方銀行などでも扱っています。

資金使途は制限なく、例えば老後の生活資金をはじめ、リフォーム資金、高齢者施設への入居費用などに充てることができます。また、住宅ローンの残債がすでにある方でもリバースモーゲージを活用し、借り換えをすることで、生存中は金利のみの支払いとすることも可能です。

金融機関にもよりますが、大体60歳以上の方を対象とするケースが多い傾向です。返済方法は、前にも述べた通り、担保物件の売却、もしくは現金での一括返済もできます。途中で気が変わり生前に現金で返済することも可能です。

住宅金融支援機構の「リ・バース60」

フラット35を提供している住宅金融支援機構(以下、機構)でも「リ・バース60」という商品名でリバースモーゲージを取り扱っています。こちらはフラット35同様、機構が直接貸し出すものではなく、自社でリバースモーゲージの取り扱う商品がない、モーゲージバンクなどが取り扱います。
その辺りは、フラット35と同様のシステムです。

満60歳以降(場合によっては50歳以上の方も利用可能)の方が対象で、商品内容は銀行のリバースモーゲージとほぼ同じです。この商品の資金使途として、生活資金以外にも以下のケースが想定されています。

【1】住宅購入として
住宅建設、建替え、マンション、戸建て住宅購入(住み替え)、セカンドハウスの建設、購入といったさまざまな住宅の資金使途に使えます。担保評価額の50~60%(長期優良住宅の場合、55%~65%)まで融資が可能で、取得住宅を担保とするため、申し込み時点で住宅を持たない方も対象となります。融資の上限は5,000万円です。
【2】リフォーム資金として
住宅の増築、改築、模様替えにも使え、ユニークなのが対象住宅を3年以内の定期借家契約により第三者に賃貸するケースも対象となります。融資の上限額は1,500万円です。
【3】サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)の入居一時金として
月払いの家賃、使用料、日常生活費、サービスに関する費用はその対象とはなりません。住み替える前の住宅の利用方法は、「空き家とする」「3年以内の定期借家契約として第三者に賃貸する」「親族に使用貸借する」の3つに適用されます。融資の上限額は1,500万円です。
【4】住宅ローンの借り換え資金として
ただし、一部借り換えは対象外です。既存の住宅ローンの対象が建設資金または購入資金の場合は5,000万円、リフォーム資金の場合は1,500万円までが上限です。
【5】子世帯等の居住する住宅の取得資金として
子世帯等とは直系卑属(子、孫、ひ孫など)で、融資上限額は5,000万円となります。

ご説明の通り「リ・バース60」は大変、使用範囲が広く、様々な資金需要に対応可能です。具体例として下記のようなケースに活用されているようです。

・今住んでいるところが、郊外で家も古くなり、老夫婦やお一人様には広すぎるので、この家を担保に借り入れを行い、そのお金で都心部の小さなマンションへの住み替え
・子世帯と同居することは考えず、その子世帯もこれから都心のマンションに住むことを考えている場合、将来的に今居住している家は不要となるので、この家を担保に借り入れをし、そのお金で子供たちに住宅取得の援助をする
・この住宅資金援助は消費税8%の物件の場合、暦年贈与税の110万円と特別枠1,200万円を加えて1,320万円まで非課税で贈与が可能

このようにまだまだ認知度が低いリバースモーゲージですが、住宅を軸に有効的に資金を調達可能な制度であり、使い方次第でお得な商品です。
 

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